Guide de l'achat immobilier à l'étranger

Les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier à l'étranger

L’investissement dans l’immobilier à l’étranger ne se fait presque jamais par hasard, au gré d’un coup de cœur pour une maison ou un appartement pendant les vacances. Non, il faut le plus souvent une « bonne raison » pour se lancer dans l’acquisition d’un bien (plus ou moins) loin de son pays et de son quotidien. Voici les principales.

Pour des raisons affectives et/ou personnelles

C’est sans doute l’une des principales raisons d’acheter un bien à l’étranger : pour se connecter avec un pays d’où viennent ses parents, ses grands-parents, voire ses arrière-grands-parents. Pour une personne née en France, il sera alors courant d’acquérir une propriété en Italie, en Espagne, au Portugal, en Algérie, au Maroc ou encore en Tunisie, en fonction des vagues migratoires qui ont marqué l’histoire familiale.

Si l’idée peut sembler plaisante, il conviendra d’être vigilant quant aux conditions d’acquisition, aux dispositions fiscales locales et aux contraintes sur place. En effet, avec cette catégorie d’achat, la raison s’efface parfois devant la volonté d’être propriétaire d’un bien dans le pays de ses ancêtres. Ce qui peut mener à de belles déconvenues une fois les clés récupérées !

Pour profiter de tarifs plus bas

Dans les grandes villes françaises, l’immobilier est souvent (très) cher. Et si en 2023, ils semblent stagner, voire baisser légèrement, la tendance dans la durée n’est pas vraiment à un recul des tarifs des maisons et des appartements à l’intérieur de nos frontières.

Ainsi, les prix attractifs de certains pays peuvent vous permettre de disposer d’une résidence secondaire à un coût plus raisonnable qu’en France. C’est d’autant plus vrai qu’il est, logiquement, plus facile d’obtenir un prêt immobilier lorsque le prix d’achat est bas. Par ailleurs, posséder un bien dans une région en pleine expansion économique (comme le Brésil ou la Chine) peut assurer un bon niveau de rendement, contribuer au développement local, et aider à faire une plus-value au moment de la revente.

Avec ce type d’achat, il convient de s’interroger notamment sur la facilité d’accès au pays d’acquisition, depuis sa ville d’habitation. En effet, il ne serait pas particulièrement utile de disposer d’une grande maison… dans une zone difficile d’accès en train, aux liaisons par avion irrégulières, ou encore au réseau autoroutier inexistant !

Pour vivre à l'étranger

Eh oui ! Il est également possible d’investir à l’étranger pour préparer ou accompagner une expatriation, que celle-ci soit de moyenne ou de longue durée. Car la location, si elle présente certains avantages, ne permet pas de développer son patrimoine, et reste de l’argent « perdu » chaque mois.

Vous pouvez donc faire le choix d’acheter votre résidence principale à l’étranger. Attention, cependant, à bien étudier les caractéristiques de chaque quartier et les équipements présents. Que ces derniers vous soient utiles maintenant (bibliothèque, accès autoroutier…) ou dans un avenir plus ou moins proche (crèche, école…). Vous devrez par ailleurs probablement consentir à une période de location en amont de votre achat, le temps de bien connaître la ville et le pays où vous vous installez. Vérifiez aussi les règles fiscales qui s’appliquent aux propriétaires qui ne possèdent pas la nationalité du pays ; elles peuvent être plus contraignantes qu’en France.

Pour investir et développer son patrimoine

En France comme à l’étranger, acheter un bien immobilier permet de développer son patrimoine. Ce qui offre de bonnes chances :

• D’assurer des revenus complémentaires à sa famille, même s’il a fallu demander un prêt immobilier pour acheter la maison ou l’appartement ;
• De préparer sa retraite et d’anticiper une baisse quasi-inévitable de ses revenus, comprise entre -50 et -80% dans la plupart des cas en France ;
• De protéger sa famille en cas d’imprévu, avec des biens qui peuvent être revendus pour rembourser d’éventuelles dettes ou financer un projet (mariage, arrivée d’un enfant…) ;
• D’anticiper sa succession, les frais étant différents selon que l’on transmet une somme d’argent ou un bien immobilier. Il est recommandé de se faire conseiller par un notaire ou un gestionnaire de patrimoine pour déterminer la solution la plus intéressante ;
• D’optimiser sa fiscalité. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation, y compris à l’étranger. Ils peuvent vous aider à réduire votre imposition et donc à augmenter votre reste à vivre.

Pour réaliser un achat de ce type, il est indispensable de faire le point avec un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aidera à identifier les pays les plus intéressants pour développer votre patrimoine en fonction de vos revenus et de vos ambitions économiques.

Pour obtenir des revenus complémentaires grâce à la location

Certaines zones géographiques peuvent être particulièrement intéressantes pour qui cherche avant tout à obtenir des revenus complémentaires. Ce sera, ainsi, le cas des zones à forte affluence touristique, en été comme en hiver : quelques mois de location permettent de compenser le coût de l’achat immobilier, voire de réaliser des bénéfices assez rapidement.

Un point d’attention toutefois : les biens destinés à être proposés à des touristes pendant la haute saison font souvent face à un besoin plus important et plus régulier en travaux de rénovation et/ou de réparation. En effet, la multiplication des occupants entraîne celle des dégradations, qui imposent parfois d’arrêter de louer la maison ou l’appartement pendant quelques semaines, le temps que le chantier ne se termine !

Dans quel pays acheter ?

Vous ne savez pas vers quel pays vous tourner pour votre achat immobilier à l’étranger ? Vous n’êtes pas particulièrement attiré par une région du monde plutôt qu’une autre, notamment parce que vous ne souhaitez pas donner à votre acquisition, une dimension affective ? Voici comment choisir où acheter à l’étranger.

Les pays recommandés à l'heure actuelle

Le premier critère à étudier lorsque l’on cherche où acheter un bien à l’étranger, c’est bien sûr la stabilité. En effet, au-delà des offres disponibles et des prix pratiqués, il faut s’assurer que le pays dans lequel vous envisagez devenir propriétaire :

• Bénéficie d’un régime politique stable et démocratique (les pays qui ne répondent pas à ces impératifs sont souvent plus ou moins proches d’une révolution, au terme de laquelle les règles en matière de propriété privée peuvent être remises en cause) ;
• Offre un cadre législatif clair et pérenne, avec des lois, notamment sur l’acquisition d’un bien, établies depuis des dizaines d’années ;
• Repose sur une économie, sinon florissante, au moins promise à un bel avenir et/ou une grande stabilité, pour éviter tout risque de dévalorisation immobilière dans un avenir proche comme lointain.

Ainsi, les exemples de pays dans lesquels investir dans l’immobilier ne manquent pas. Citons, notamment, l’Espagne, pour l’Europe, qui brille par des tarifs relativement contenus et des saisons touristiques fortes, particulièrement adaptées à l’investissement locatif saisonnier. L’Italie se trouve dans le même cas, avec des biens accessibles financièrement, y compris dans des villes de taille moyenne à grande. Plus loin de nos frontières, la Thaïlande, l’Île Maurice ou encore Dubaï peuvent offrir de belles opportunités. Enfin, des villes comme New York ou Tokyo assurent d’être lucratives dans la durée, comme Paris en France. Elles constituent des références en matière d’immobilier « de prestige ».

Les critères qui doivent vous inciter à choisir une autre zone géographique

Vous vous en doutez, les pays à éviter sont ceux dont les caractéristiques sont les plus éloignées de celles évoquées ci-dessus. Ainsi, dans la mesure du possible, n’achetez pas de bien immobilier dans une région du monde :

• Soumise à d’importants mouvements de mécontentement de la population, puisqu’il n’est pas possible, en cas de renversement violent du pouvoir en place, de savoir ce qu’il adviendra des domiciles possédés par des étrangers ;
• Dans lesquels les régimes politiques changent régulièrement, avec, par exemple, des alternances entre régimes autocratiques et arrivées au pouvoir de juntes militaires ;
• Où l’économie souffre continuellement de restrictions internationales et d’embargos ;
• Dans lesquels les lois sur la propriété privée, l’achat d’un bien et la transmission de celui-ci sont peu claires ;
• Où l’administration est ralentie par la corruption et la recherche du profit…

L'importance d'avoir un contact sur place

Dans tous les cas, et quel que soit le pays que vous choisissez, veillez à opter pour une zone géographique dans laquelle vous disposez d’un contact sur place. En effet, celui-ci pourra vous conseiller certaines villes, certains quartiers, vous expliquer concrètement la situation politique et économique locale, et vous alerter sur certains « pièges » de l’administration du pays concerné.

Il vous aidera, par ailleurs, à organiser vos visites, quitte à en assurer certaines à votre place lorsque vous ne serez pas disponible. Enfin, si vous ne parlez pas assez bien la langue du pays, il vous accompagnera dans vos démarches et s’occupera de la traduction, si besoin, des documents légaux.

Rencontrer des agents immobiliers locaux

Notez, enfin, que vous devrez impérativement, dans l’immense majorité des cas, sélectionner un agent immobilier local dans le cadre de votre recherche de bien à l’étranger. Il aura pour mission :

• De vous présenter une sélection d’appartements et de maisons qui correspondent à vos besoins et à votre budget ;
• D’effectuer des pré-visites, pour vous éviter d’avoir à vous déplacer pour rien ;
• De vous expliquer les documents dont vous aurez besoin pour officialiser la vente dans le pays ;
• De vous éviter les solutions de facilité, qui sont souvent, lorsque l’on achète un bien à l’étranger, une garantie de perdre du temps et/ou de l’argent ;
• De vous accompagner dans votre recherche de financement, en sélectionnant pour vous les établissements bancaires prêts à vous accompagner dans votre acquisition…

Un conseil : si vous connaissez d’autres expatriés, n’hésitez pas à leur demander le nom de l’agent qui s’est occupé de leur recherche de bien immobilier. Le bouche-à-oreille, en la matière, offre l’assurance de ne pas (trop) se tromper.

La visite d’un bien immobilier à l’étranger

Vous avez sélectionné un pays, voire une ville, où acheter votre premier bien à l’étranger ? Il va être temps de visiter quelques appartements et maisons. Une étape relativement facile quand on achète dans la commune où l’on travaille, mais bien plus compliquée quand les annonces décrivent des biens situés à des milliers de kilomètres. Alors, comment faire ? Comment éviter les allers-retours synonymes de perte de temps ? Réponse tout de suite.

Effectuer une sélection de biens depuis la France

Vous repérez un bien grâce à une annonce postée sur Internet ? Que celle-ci ait été mise en ligne par un particulier ou par une agence immobilière, contactez l’annonceur pour qu’il vous indique une localisation géographique précise. Vous pourrez ainsi repérer les services de proximité dans le quartier (écoles, commerces, transports publics…). Mettez ainsi de côté une dizaine de biens, idéalement ceux dont l’annonce dispose d’une fonctionnalité de visite virtuelle. Ils constitueront la « base » de vos prochaines visites.

Attention, il est naturel de ne pas bien connaître les prix pratiqués sur un marché immobilier hors de ses propres frontières. Un bien que vous pourriez considérer comme « peu cher » pourrait en vérité être extrêmement onéreux. Deux conseils, donc :

• Méfiez-vous des sites qui proposent exclusivement des biens aux investisseurs étrangers ; les prix y sont régulièrement gonflés, notamment en raison des frais d’agence ;
• Comparez toujours le bien qui vous intéresse avec d’autres que vous pourriez considérer comme équivalents. Les prix doivent varier de +/-15%, guère plus.

Regrouper les visites…

Maintenant que vous disposez d’une liste de biens à visiter, organisez-vous pour regrouper les visites. Idéalement, prévoyez trois à cinq jours sur place, afin de trouver un créneau qui conviendra à chacun des propriétaires-vendeurs ou des agences qui les représentent.

Enchainez les visites à l’étranger, sans trop en prévoir sur une seule journée : vous devez prendre le temps d’observer chaque pièce, chaque équipement, chaque dépendance, afin de vous décider en ayant en main toutes les informations importantes. Ainsi, il est recommandé de ne pas dépasser trois visites par jour, ne serait-ce que pour éviter la fatigue et, donc, d’oublier de poser des questions importantes aux vendeurs.

Profitez, aussi, de votre passage dans le quartier pour en découvrir l’ambiance la nuit : est-il plutôt festif, très calme, ou devient-il plus dangereux quand il fait noir ? Votre « enquête de quartier » sera précieuse au moment de trancher entre deux biens équivalents. Projetez-vous, comme si vous alliez vivre dans la maison ou l’appartement, et répondez aux questions suivantes :

• Est-il facile de se garer et/ou de circuler à vélo ?
• Les commerces sont-ils proches ou éloignés ?
• Où se trouvent les équipements publics (mairie, bibliothèques, écoles, piscines…) les plus importants pour la vie de tous les jours ?
• Le quartier dispose-t-il de nombreux espaces verts ?
• Dans quel état se trouvent les routes ?

… et éviter les contre-visites

Puisque le bien se situe à plusieurs centaines de kilomètres, voire plus, de votre domicile, il est important de limiter les besoins en termes de contre-visite. Contrôlez-donc les éléments suivants, au-delà de la disposition et de la praticité des pièces :

• La qualité de l’isolation thermique (présence de double ou de triple vitrage, épaisseur des murs donnant sur l’extérieur…) ;
• La qualité de l’isolation phonique (il suffit d’ouvrir et de fermer une fenêtre pendant la visite et de constater, ou non, la différence en termes de perception des bruits extérieurs) ;
• L’état de la façade de l’immeuble ;
• L’état des murs et des plafonds, toute fissure ou tâche d’humidité devant grandement vous alerter ;
• Le mode de chauffage et l’état de ce dernier (individuel ou collectif ? moderne ou ancien ? au gaz ou à l’électricité ?) ;
• L’état des sols (absence d’irrégularités, de tâches d’humidité dans la salle de bain et la cuisine…) ;
• L’orientation du logement (idéalement, il doit être traversant est-ouest) ;
• L’état de l’installation électrique…

Négocier le prix : possible ou non ?

En France comme à l’étranger, il est souvent possible de négocier le prix d’un bien ! Renseignez-vous donc sur les pratiques locales, notamment en échangeant avec un agent immobilier ou en discutant avec des habitants. Le plus souvent, le prix affiché peut être négocié de 10 à 20%.

Les formalités lors d’un achat à l’étranger

Les pratiques immobilières et les formalités administratives varient en fonction des pays. Résultat ? Il peut être assez compliqué de savoir comment concrétiser son premier achat immobilier à l’étranger. Passer par un notaire ou non ? Prévoir un avant-contrat ? Anticiper des délais assez longs, ou non, pour la concrétisation de la vente ? Voici les clés pour ne pas commettre d’erreur !

Se renseigner sur les pratiques administratives et juridiques

Le saviez-vous ? Au Portugal, il est possible de concrétiser un achat immobilier en moins d’un mois. En Espagne, en Angleterre et en Belgique, l’avant-contrat ne comporte pas obligatoirement de droit de rétractation. Au Brésil, il n’est pas possible d’acheter un bien sans obtenir, au préalable, un CPF (Casdatro de pessoas fisicas, Enregistrement des personnes physiques). Et la liste des particularités nationales en matière d’acquisition immobilière est plus que longue !

Vous l’aurez compris : chaque pays dispose de ses propres formalités administratives et juridiques. Celles-ci peuvent être très différentes – mais aussi moins protectrices – de celles appliquées en France. Il est donc recommandé de se renseigner en détails sur les différentes formalités appliquées à un achat immobilier. Pour cela, plusieurs solutions existent :

• Contactez un notaire spécialisé dans les achats à l’étranger. Il en existe dans la plupart des grandes villes ;
• Effectuez une recherche sur Internet, de nombreux sites dédiés à l’expatriation abordant ces questions, pour la plupart des pays. Vous pourrez aussi trouver des témoignages et des conseils de personnes devenues propriétaires à l’étranger ;
• Échangez sur ce point avec l’agent immobilier, le cas échéant, qui vous accompagne. Il pourra vous expliquer les spécificités du marché local.

Trouver un notaire local… ou un autre professionnel

Il est fortement recommandé de vous faire accompagner dans votre démarche immobilière à l’étranger par un notaire français, capable de vous aiguiller sur les personnes à contacter dans le pays où vous souhaitez acheter. Cependant, sur place, il ne pourra pas vous aider – même s’il peut tout à fait relire, le cas échéant, l’avant-contrat rédigé.

En effet, ce n’est pas toujours un notaire qui enregistre la vente. Si c’est bien le cas, par exemple, en Espagne, celui-ci ne rédige pas l’acte de vente : un avocat peut s’en charger ! En Angleterre, l’avocat se charge même de la rédaction du document de cession, comme de l’enregistrement de la transaction. En Suède, c’est… l’agent immobilier qui gère, de A à Z, la transaction. Dernier exemple : dans de nombreux pays d’Europe de l’Est, il vous faudra vous tourner vers l’administration pour faire enregistrer votre achat.

Les frais d’acquisition à l’étranger

Comme pour un achat en France, en faisant l’acquisition d’un bien à l’étranger, vous allez probablement devoir régler certains frais. Il peut s’agir :

• De la rémunération du professionnel chargé de l’enregistrement de la transaction ;
• Des impôts et taxes locales ;
• Des frais de traduction des documents officiels ;
• De la rémunération de l’agent immobilier qui vous a accompagné…

Faites-vous bien préciser ces éléments en amont de la signature de l’acte de vente : une mauvaise surprise n’est pas toujours à exclure. Surveillez, à ce sujet, les variations de taux de change, qui peuvent grandement influer sur le montant de la facture finale…

Déclarer son bien à l’administration française

Si vous êtes résident fiscal en France, et que vous achetez à l’étranger une résidence secondaire qui ne génère aucun revenu, pas d’inquiétude, rien ne vous oblige à signaler l’existence de ce bien aux impôts. Une exception toutefois : si la valeur totale de vos biens immobiliers, en France et à l’étranger, dépasse les 1,3 million d’euros, alors tout doit être déclaré. En effet, vous devez remplir une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), en vue d’une taxation ad hoc.

En cas de doute, n’hésitez pas à contacter le centre des finances publiques de votre ville, ou un expert-comptable. Vous limiterez ainsi le risque d’erreur, et donc de majoration de votre imposition.

L’imposition d’un bien à l’étranger

Lorsque l’on achète un bien immobilier à l’étranger, il faut anticiper son imposition. Celle-ci peut être payée en France, comme dans le pays où se trouve la maison ou l’appartement. Voici comment y voir plus clair sur cet épineux sujet.

Les impôts fonciers

En France, lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier, il faut régler, tous les ans, la taxe foncière. Son montant dépend de la valeur cadastrale du logement, à laquelle on applique un taux décidé par la commune. À l’étranger… c’est bien souvent la même chose !

En effet, vous trouverez, dans la plupart des pays, un équivalent à la taxe foncière, qui vous sera demandé une fois par an – attention, le courrier sera le plus souvent envoyé à votre adresse située à l’étranger. Veillez à la régler en temps et en heure, pour ne pas faire face à une amende et/ou à une majoration de l’impôt.

Notez, par ailleurs, que certains pays réclament encore, en plus de la taxe foncière, l’équivalent d’une taxe d’habitation – laquelle a été supprimée en France. Pour une résidence secondaire, il n’est pas toujours obligatoire de la payer : renseignez-vous bien auprès, par exemple, d’un expert-comptable local.

Enfin, sachez que certains pays ont mis en place une taxe supplémentaire pour les propriétaires qui ne possèdent pas la nationalité locale. C’est par exemple le cas de la Hongrie, de l’Espagne et du Brésil. Son paiement vous sera demandé, là encore, une fois par an.

Revenus locatifs : où payer son imposition ?

Vous êtes propriétaire d’un bien situé à l’étranger, qui vous rapporte de l’argent parce que vous le proposez – tout au long de l’année ou simplement quelques mois par an – à la location ? Les revenus générés doivent faire l’objet d’une imposition.

Si vous êtes résident fiscal français, vos revenus locatifs et une éventuelle plus-value réalisée la vente de votre bien immobilier à l’étranger seront imposés en France à l’IR (impôt sur le revenu) et au titre des prélèvements sociaux. Attention cependant au risque de double imposition (en France et dans le pays de votre pays) : pour l’éviter, la France a signé des conventions bilatérales avec de nombreux pays étrangers, comme l’ensemble des pays de l’Union européenne, les États-Unis, l’Algérie, le Maroc ou encore la Suisse.

Pour d’autres (comme la Colombie ou le Honduras) cependant, aucune convention n’a été signée. Ce qui signifie qu’en achetant un bien immobilier là-bas, vous serez imposé deux fois, au titre des dispositions fiscales du pays concerné et de celles de la France.

L’existence de dispositifs fiscaux incitatifs

Exonération de frais d’acquisition ou de taxe foncière, suppression de l’imposition sur les revenus générés dans le cadre d’une location saisonnière… partout dans le monde, il existe des dispositifs fiscaux avantageux. Sans oublier les « rabais » proposés par les pouvoirs publics sur les prix de vente – on citera, pour mémoire, le cas des maisons à 1 euro en Italie. Leur rôle ? Donner envie à des investisseurs étrangers d’acquérir une propriété.

S’ils peuvent être très intéressant, prenez le temps de bien en étudier les conditions. Le plus souvent, ils s’accompagnent d’un engagement :

• à rénover le bien en question ;
• à le mettre en location ;
• à y vivre durant une période spécifique…

Si vous pensez ne pas pouvoir respecter les conditions, mieux vaut refuser ces avantages : en cas de contrôle et de manquement aux obligations, une majoration du prix peut être décidée, avec, potentiellement, une amende. Une expropriation peut aussi être décidée par les pouvoirs publics locaux.

Comment financer l’achat d’un bien situé à l’étranger ?

Reste une question : comment financer l’achat d’une maison ou d’un appartement situé loin de nos frontières ? Contrairement à une acquisition « classique », il ne suffit pas, en effet, d’aller voir un courtier ou sa banque familiale. D’autres enjeux doivent être pris en compte. Explications.

Des banques françaises… souvent réticentes

Il n’est pas facile de financer l’achat d’un bien à l’étranger grâce à une banque française. Et ce, pour plusieurs raisons :

• Les banques sont plus ou moins méfiantes en fonction des pays. Elles craignent, notamment, les cadres géopolitiques instables ou les zones réputées pour le blanchiment d’argent.
• Certaines banques n’ont pas d’agence à l’étranger et/ne sont pas intégrées à un réseau international. Concrètement, votre conseiller est en droit de se dire qu’il rencontrera des difficultés à vous contacter, et inversement.
• Les banques françaises ne peuvent pas prendre de garantie sur un bien situé à l’étranger (hors France). En cas de litige pendant l’emprunt, elles ne pourront donc pas saisir le bien pour le mettre aux enchères.

La solution du prêt hypothécaire

La solution pour financer un bien à l’étranger avec une banque française, c’est le prêt hypothécaire. Le principe ? Puisque la banque ne peut pas prendre de garantie sur le bien acheté, elle va en prendre une sur un autre bien que vous possédez, lequel se trouve bien en France. Ainsi, si vous ne remboursez pas le prêt lié à votre achat à l’étranger, elle pourra saisir et mettre en vente un appartement ou une maison qui se trouve en France.

Attention, cette solution n’est envisageable que si vous êtes propriétaire d’un bien sur lequel vous n’avez pas de prêt en cours. De plus, vous devrez probablement disposer d’un certain apport : la banque ne vous prêtera qu’entre 50 et 70% de la valeur vénale du bien placé en garantie.

Le financement par une banque à l’étranger

Bien sûr, rien ne vous empêche de demander un crédit immobilier dans une banque étrangère. Cependant, si vous ne vivez pas dans le pays en question et si vos revenus sont liés à une activité exercée en dehors des frontières locales, vous risquez d’essuyer un refus. En effet, la banque vous considérera comme un client « à risque » : si vous ne payez pas, pourra-t-elle vous retrouver ?

D’autres éléments sont à mettre en avant, pouvant vous dissuader de vous tourner vers une banque étrangère :

• Le coût lié à la traduction (par un professionnel assermenté) de vos documents ;
• Les habitudes bancaires de nombreux pays, qui privilégient des prêts à taux variables ;
• Les taux d’intérêts, souvent bien plus élevés qu’en France ;
• Les difficultés à suivre l’avancée de votre dossier de financement…

Les caractéristiques d’un dossier acceptable

Que vous choisissiez de faire appel à une banque française ou étrangère, les critères à respecter pour avoir une chance d’obtenir un financement pour un achat à l’étranger sont sensiblement les mêmes. Ainsi, il est recommandé :

• D’être employé en CDI ;
• D’être déjà propriétaire d’un bien immobilier, dans le cas d’une prise de garantie par la banque ;
• De ne pas dépasser, une fois l’opération achevée, un taux d’endettement de 35 % ;
• De limiter, durant les trois mois qui précèdent la demande, les découverts (autorisés ou non) ou les dépenses qui montrent un train de vie supérieur à ce que vos revenus ne permettent ;
• De disposer d’un solide apport, couvrant toutes les dépenses en dehors de la valeur du bien (frais de notaire le cas échéant, rémunération de l’agent immobilier ou d’un avocat…) ainsi qu’une partie de cette dernière.

Être propriétaire d’un bien à l’étranger

Vous avez financé votre bien, et en avez récupéré les clés ? Vous allez maintenant découvrir la vie de propriétaire d’une maison ou d’un appartement à l’étranger. Voici quelques éléments, en la matière, à avoir à l’esprit.

Les frais courants à prévoir

Commencez par faire le point sur le budget nécessaire pour couvrir les dépenses courantes de votre logement à l’étranger. Il s’agit, notamment, des frais d’électricité, de chauffage et d’eau, sans oublier les forfaits pour la ligne téléphonique et pour Internet – attention, selon les pays, ces forfaits peuvent être bien plus chers qu’en France.

Prévoyez, aussi, une certaine somme pour le gardiennage de votre bien en votre absence, environ 100 à 200 euros par mois. Si votre logement se trouve au sein d’une copropriété, cette somme couvrira également les frais d’entretien des aménagements (l’ascenseur, une piscine, les espaces verts, le jardin…).

Ajoutez, enfin, à votre budget, le coût de l’assurance de votre logement, qui vous couvrira en cas de vol, d’incendie ou de dégâts des eaux. Les tarifs de ces contrats varient selon les pays, mais vous pouvez aussi contacter votre assureur français pour savoir s’il dispose d’une couverture pour les biens situés à l’étranger.

Est-ce intéressant de changer de nationalité ?

La question mérite d’être posée… mais il sera probablement difficile d’y répondre de manière définitive, en sachant que les règles d'immigration varient considérablement d'un pays à l'autre. Sachez par exemple qu’Autriche, pour obtenir un passeport autrichien, il faut être résident depuis au moins 10 ans, et savoir parler allemand avec un niveau lycée !

Le changement de nationalité ne sera, en règle générale, intéressant que si vous vivez une grande majorité du temps dans votre bien situé à l’étranger. Vous pourrez alors vous impliquer dans la vie citoyenne locale, voter aux élections, trouver plus facilement un travail… Il vous faudra alors prévoir un long parcours, avec un dossier à remplir, parfois un examen de langue, ou encore, des justificatifs à transmettre.

La revente du bien

Quelques années après votre achat, vous pourriez avoir besoin ou envie de revendre le bien en question. Comment faire ? S’agissant d’un bien à l’étranger, il est plus que recommandé de se tourner vers un agent immobilier local : en effet, il vous sera probablement compliqué de gérer les demandes de renseignements, les visites et les différentes formalités liées à une cession immobilière. Vous souhaitez tout faire vous-même ? Vous en avez le droit, mais prévoyez quelques semaines, voire quelques mois, sur place !

N'oubliez pas, enfin, que si vous êtes resté résident fiscal français, votre plus-value réalisée au moment de la vente restera imposée en France, à l’IR (impôt sur le revenu) et au titre des prélèvements sociaux. Ne jouez pas avec le feu en « oubliant » de déclarer cette somme : la France dispose de nombreux accords et conventions avec des pays étrangers, et l’information ne tarderait pas à arriver aux oreilles des impôts…