Qu’est-ce qu’un impôt ?

Aussi appelé taxe ou contribution, l’impôt fait partie de quotidien de tous les Français, dès la majorité. Mais que comprend réellement ce mot ? À quoi servent les impôts ? Quels grands types de taxation existe-t-il ? Faisons le point, pour ouvrir ce Livre Blanc, sur ce sujet parfois épineux – notamment quand vient le moment de remplir sa déclaration d’imposition.

Impôt : la définition

Stricto senso, en France, l’impôt se définit comme « un versement obligatoire et sans contrepartie aux administrations publiques ». Ainsi :

• L’impôt est « sans contrepartie », contrairement aux cotisations sociales qui ouvrent le droit, par leur paiement, à une prestation (par exemple, l’assurance maladie) ;
• L’impôt est « obligatoire », parce qu’il doit être payé dès lors que l’on répond à certaines caractéristiques (posséder un bien immobilier, percevoir un salaire…), que l’on le souhaite ou non ;
• L’impôt est versé « aux administrations publiques », et non à des entités privées, comme une assurance ou une entreprise. L’impôt peut avoir plusieurs noms : impôt bien sûr (par exemple, l’impôt sur le revenu), taxe (par exemple, la taxe d’habitation), contribution (par exemple, la contribution sociale généralisée), ou encore redevance (par exemple, l’ancienne redevance audiovisuelle). Le pouvoir législatif est le seul à pouvoir créer une imposition. En effet, l’article 34 de la Constitution, indique que « la loi fixe les règles concernant [...] l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ». C’est aussi le législateur qui lui donne la dénomination qu’il souhaite.
  Impôt : à quoi ça sert ? Le paiement des différentes taxes qui composent l’imposition en France sert un objectif : permettre à l’État et aux collectivités locales (communes, départements et régions) de « fonctionner ». Ils ont en effet vocation à construire et à entretenir :
• Les routes ;
• Les écoles ;
• Les hôpitaux ;
• Les monuments historiques et les musées ;
• Les parcs et forêts…

L’État doit aussi assurer la sécurité de ses citoyens, rendre la justice, leur permettre de se soigner… Bref, il assure un ensemble de services gratuits, que les impôts financent… dès lors que le Parlement, agissant au nom du peuple, autorise le gouvernement à lever l'impôt. Une étape indispensable pour toute mandature, que l’on appelle « le consentement à l’impôt ».

En plus de ce rôle financier, l’impôt dispose aussi de deux autres rôles : un rôle économique et un rôle social. L’impôt joue en effet un rôle important dans le développement économique du pays, les sommes levées pouvant être utilisées pour encourager des domaines privilégiés pour l'avenir (les énergies renouvelables, l’école…). S’agissant de son rôle social, l'impôt est au centre de la redistribution du revenu par l’État, par l’entremise de différentes prestations sociales. Par ailleurs, l’impôt est un facteur d’intégration à la communauté nationale, puisque chacun contribue aux dépenses générales en fonction de ses moyens.

Des impôts directs, des impôts indirects

Les impôts peuvent être regroupés en deux grandes catégories : les impôts directs, et les impôts indirects. En termes légaux, l’impôt direct est un impôt dans lequel il existe un lien d’identité entre l’assujetti (la personne qui doit s’acquitter des impôts) et le redevable (la personne en situation de dette vis-à-vis de l’administration fiscale). En d’autres termes, les impôts directs sont ceux pour lesquels le contribuable doit en supporter le paiement. Parmi ceux-ci, figurent l’impôt sur le revenu, calculé sur la base des revenus nets imposables, la taxe d’habitation, l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur la fortune immobilière. Les impôts indirects, pour leur part, sont redevables par une personne ou une société, mais c’est un tiers qui s’en acquitte. Le plus connu de cette catégorie ? La taxe sur la valeur ajoutée, bien sûr : elle n’est pas acquittée directement par le contribuable auprès du Trésor public, mais chaque entreprise qui vend un produit ou un service à un consommateur reverse une part du montant obtenu à l’État. Et parmi ces impôts, citons, également, les droits de douane ou encore la taxe sur les produits pétroliers. Les impôts indirects sont bien souvent « indolores » pour les contribuables, puisqu’ils les paient sans en avoir nécessairement conscience.

Immobilier : les taxes et impôts à payer

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Plusieurs impôts peuvent vous concerner – ils seront détaillés dans la suite de ce Livre blanc. Ainsi, vous pourrez avoir à payer :

• La taxe d’habitation (même si elle est appelée à disparaître) ;
• La taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• Différentes taxes et redevances intégrées à ce que l’on appelle couramment les « frais de notaire » ;
• La redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
• L’impôt sur le revenu, lorsque le bien est proposé à la location (différents régimes sont possibles) ;
• L’impôt sur la fortune immobilière ;
• L’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente de la maison ou de l’appartement ;
• L’impôt sur les sociétés dans le cas d’une SCI assujettie…

Occupation ou détention d’un bien immobilier : quels impôts ?

Lorsque l’on possède un bien immobilier, que l’on l’occupe ou non, le paiement de certains impôts est obligatoire. Il s’agit, actuellement, de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, de l’impôt sur la fortune immobilière et des impôts tirés des revenus locatifs. Quels sont leurs montants ? Quand doit-on les payer ? Qui est concerné ? Faisons le point.

La taxe d’habitation

La taxe d'habitation est une taxe perçue au profit des collectivités locales. Elle concerne à la fois les propriétaires, les occupants à titre gratuit et les locataires : elle n’est déclenchée que par le simple fait de vivre dans un bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Son montant ? Il varie d'une commune à l'autre, puisque le taux d'imposition de la taxe d’habitation (appliqué à la valeur locative nette) est voté directement par les collectivités territoriales – les mairies le plus souvent, voire les groupements de communes. Il dépend, par ailleurs, des caractéristiques du local imposable (dimensions...) et de la situation personnelle du foyer (revenus, composition familiale), et ce en date du 1er janvier de l'année d'imposition – par exemple, le 1er janvier 2022 pour la taxe d’habitation payée à l’automne 2022.

Concernant les résidences principales, la taxe d’habitation relève désormais du (bon ou mauvais ?) souvenir : pour 80 % des foyers fiscaux, elle a été supprimée en 2020, après un allègement de 30 % en 2018 puis de 65 % en 2019. Et, pour les 20 % des ménages restants, l’allègement a été de 30 % en 2021 et de 65 % en 2022. Pour atteindre une suppression pure, simple et généralisée en cette année 2023.

Attention, elle est maintenue pour les résidences secondaires. Son paiement est simple, puisqu’au cours du dernier trimestre, un avis d’imposition est émis, indiquant le montant de l’imposition – en version papier et/ou dématérialisée sur le site impots.gouv.fr. Le règlement peut être effectué :

• en ligne, sur le site des impôts ;
• par prélèvement à l’échéance (la date est indiquée sur l’avis d’imposition) ;
• par prélèvement mensuel.
  

La taxe foncière

De son nom complet « taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe foncière concerne l’ensemble des propriétaires d’un bien immobilier, quelle que soit sa nature : maison, appartement, loft, garage, parking, dépendance, local commercial… En sont exonérés, sauf s’ils sont fixés par des attaches de maçonnerie, les baraquements mobiles et les caravanes. Elle est due pour l’année entière, en fonction du bien dont vous êtes propriétaire au 1er janvier. Par exemple, si vous vendez un appartement en cours d’année, vous n’avez pas la possibilité de demander un remboursement partiel de la taxe d’habitation.

Son calcul, enfin, associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales (les mairies, les intercommunalités et les départements). En effet, le revenu cadastral reste la base de cette imposition ; il est égal à la valeur locative cadastrale (un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait obtenir du bien s’il était proposé à la location), à laquelle on applique un abattement de 50 % et les taux votés localement.

Notez qu’il existe plusieurs cas d’exonération de taxe foncière :

• Une exonération temporaire, de deux ans, pour les constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction.
• Une exonération temporaire, de taxe foncière de trois ans, en contrepartie de la réalisation de travaux en faveur des économies d'énergie. Attention, le logement doit avoir été achevé avant le 1989 ; la collectivité locale chargée de fixer les taux de cette imposition doit avoir pris une délibération en ce sens ; le montant des dépenses doit être supérieur à 10 000 ou 15 000 euros selon les travaux.
• Une exonération totale si vous bénéficiez de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ; si vous avez plus de 75 ans au 1er janvier de l’année en cours ; si votre revenu fiscal de référence (RFR) est inférieur à certaines limites.
  

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

A priori, cette partie du Livre blanc ne s’adresse qu’à une petite minorité de propriétaires, et encore moins aux primo-accédants à la propriété. Sachez, cependant, que si la valeur nette des biens que vous possédez dépasse 1,3 million d’euros, vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI. Sont pris en compte dans le patrimoine du foyer fiscal, les biens suivants :

• les biens immobiliers bâtis (qu’ils soient à usage personnel ou mis en location), comme les maisons, appartements et dépendances (garage, parking, cave...) ;
• Les bâtiments classés monument historique ;
• Les biens immobiliers en cours de construction ;
• Les biens immobiliers non bâtis (terrains, terres agricoles...) ;
• Les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de SCI ;
• Les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...). La résidence principale constitue un cas à part en matière d’IFI : elle bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur nette. Certaines déductions de dettes immobilières (travaux engagés, entretien divers…) sont possibles ; il est néanmoins fortement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable au moment de remplir sa déclaration.
  

Les impôts liés aux revenus locatifs

Si vous louez un bien immobilier, vous êtes tenu de payer des impôts sur les revenus obtenus. Ainsi, sont concernés, principalement, les loyers tirés des propriétés bâties (immeuble, maison, appartement, usine ...) dans le cadre d’une location vide. Attention, les revenus obtenus d’une location (ou sous-location) meublée sont, pour leur part, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) – nous en reparlerons plus tard.

Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers tirés d’une location vide : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition. Le choix se fait chaque année, et concerne l’ensemble des biens immobiliers du foyer. Il n’est donc pas possible de choisir le réel pour un bien, et le micro-foncier pour un autre.

Dans le détail, le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifiée. Il est destiné aux contribuables ayant des revenus fonciers bruts en-dessous de 15 000 euros par an. Il permet de n’avoir à saisir que le montant brut des recettes et l'adresse du bien. Un abattement de 30%, qui correspond à une déduction forfaitaire représentant les charges du propriétaire, est alors appliqué avant calcul de l’impôt.

Pour sa part, le régime réel est égal au revenu foncier brut, après déduction des charges réellement supportées et justifiées. Il concerne de plein droit les foyers fiscaux dont les revenus tirés d’une location sont supérieurs au seuil de 15 000 euros par an. Il faut pouvoir justifier, sur demande de l’administration fiscale, des dépenses de réparation et d'entretien, d'administration et de gestion, des intérêts d'emprunts, des assurances, des travaux... Plus compliqué à mettre en œuvre, le régime réel peut être intéressant lorsque vous avez beaucoup dépensé, par exemple, pour réaliser des travaux dans un logement proposé à la location.

Achat et vente d’un bien immobilier : les impôts et taxes

En France, tout changement de propriétaire d’un bien immobilier implique des taxes. Et ce, que vous soyez acheteur ou vendeur ! Lesquelles ? Comment les calculer ? Existe-t-il des cas d’exonération ? Réponse tout de suite.

En cas d’achat, des taxes comprises dans les frais de notaire

Des taxes au moment d’un achat immobilier ? Eh oui ! Lorsque vous signez un acte d’achat définitif chez le notaire, vous devez payer certains frais, appelés communément « frais de notaire ». Ceux-ci représentent entre 7 et 8 % de la valeur de la transaction pour un logement ancien, et 2 à 3 % pour un logement neuf. Mais ils ne rémunèrent pas uniquement le notaire, contrairement à ce que l’on pense souvent. Ils comprennent en effet les honoraires du notaire, certes, mais aussi des débours et des droits de mutation.

Les droits de mutation (aussi appelés droits de mutation) constituent ainsi un impôt sur l’achat immobilier. Cette taxe est proportionnelle au montant de votre achat. Son montant est reversé à la commune, au département et à l’État.

Petite précision : il n’est pas utile de porter à la connaissance des impôts votre acquisition immobilière. Celle-ci est en déjà connue des services administratifs du fait de son enregistrement et de sa validation par un notaire, qui fait partie des représentants de l’État ! Vous n’avez, le cas échéant, qu’une seule démarche à accomplir, modifier votre adresse de résidence principale dans votre espace personnel, sur le site des impôts. Le fisc pourra ainsi calculer votre imposition (taxe d’habitation jusqu’en 2023, taxe foncière), en fonction du lieu de votre domicile au 1er janvier de l’année en cours.

En cas de vente : l’imposition pour une résidence principale

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente concernant ce qui était, jusque-là, votre résidence principale ? Bonne nouvelle, la plus-value (c’est-à-dire la différence – positive – entre le prix de vente et celui d’achat) :

• n’est pas imposée à l’impôt sur le revenu ;
• ne subit pas de prélèvements sociaux.

Attention, votre bien doit correspondre parfaitement à la définition de ce qu’est, selon la loi, une résidence principale. Ainsi, les impôts estiment qu’une résidence principale est une maison ou un appartement que son propriétaire occupe « de manière permanente ». Pour cela, ils s’attardent sur deux critères. Le caractère habituel et effectif de la vie de la famille dans le logement d’une part, et le lieu des centres d’intérêts, professionnels et matériels d’autre part.

Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, et que vous partagez votre temps entre ceux-ci (par exemple, 6 mois dans l’un, 6 mois dans l’autre), l’administration va considérer que la résidence principale est celle qui a bénéficié jusque-là des abattements sur la taxe d’habitation. En cas de désaccord, vous devrez prouver que le logement concerné par l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière constituait votre résidence principale. Pour cela, vous devrez fournir des justificatifs de consommations énergétiques, d’inscription des enfants dans une école locale, de proximité avec votre lieu de travail…

En cas de vente : l’imposition pour une résidence secondaire

Le cas d’une résidence secondaire n’est pas aussi simple. En effet, la plus-value réalisée est taxée deux fois, une première au titre de l’impôt sur le revenu, et une seconde au titre des prélèvements sociaux. Et ce, en appliquant les taux suivants :

• 19 % pour l’impôt sur le revenu ;
• 13,5 % pour les prélèvements sociaux.

Ils sont acquittés au moment de la cession du bien immobilier : le notaire va remplir la déclaration 2048 auprès de l’administration fiscale. Il faudra ensuite reporter le montant de la plus-value dans sa déclaration de revenus, dans la case « Cession d’immeuble : plus-value et gains divers ». Elle entrera alors, automatiquement, dans le calcul du RFR (Revenu fiscal de référence).

Notez que cette imposition est dégressive : plus vous attendez pour vendre votre bien immobilier, moins les taxes sont importantes. Ainsi, après respectivement 22 ans révolus et 30 ans révolus, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Des taux d’abattement intermédiaires existent par ailleurs, augmentant tous les ans jusqu’à atteindre 100 %. Après 10 ans de possession d’un bien immobilier par exemple, ils s’élèvent à :

• 30 % pour l’impôt sur le revenu ;
• 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Notez, enfin, que la vente d’une résidence secondaire peut ne pas être concernée par l’imposition sur la plus-value si le prix de vente est utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale. Il faut cependant, pour prétendre à cette exonération :

• Ne pas être propriétaire de la résidence dans laquelle vous vivez à titre principal au moment de la vente ;
• Ne pas l’avoir été au cours des quatre années précédant la transaction immobilière.

Si vous remplissez ces conditions, vous disposez de 24 mois pour faire l’acquisition de votre résidence principale. Attention, il n’est possible de prétendre qu’une seule fois à cette exonération, qui n’est d’ailleurs pas automatique : elle doit être indiquée par le notaire dans les documents qu’il transmet à l’administration fiscale.

SCI : les impôts et les taxes

La SCI (Société civile immobilière) constitue une excellente façon de sécuriser son patrimoine immobilier, tant dans sa gestion quotidienne que concernant sa transmission. Rappelons qu’elle repose sur la création d’une société, dont le ou les propriétaires possèdent des parts. Elle implique, aussi, un mode d’imposition particulier. Explications.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l’IR, c’est le choix par défaut lorsque l’on crée une telle structure. On dit alors qu’elle est « transparente », puisqu’elle ne paie pas d’impôt elle-même : ce sont ses associés qui vont effectuer une déclaration de revenus fonciers lors de leurs déclarations de revenus annuelles. Et ce, à hauteur de leur participation au capital social de la SCI. Par exemple, un associé disposant de 50% des parts de la SCI, va déclarer 50% des bénéfices de celle-ci.

Concrètement, le choix d’une SCI à l’IR ne manque pas d’avantages :

• Il est possible de choisir entre le régime réel et le micro-foncier ;
• L’imposition est progressive puisqu’elle entre dans le champ de l’impôt sur le revenu (de 0 à 45% en fonction des tranches) ;
• Certaines charges peuvent être déduites, comme les intérêts d’emprunt ;
• En cas de déficit foncier, la base imposable du foyer peut être baissée, ce qui entraîne mécaniquement une réduction des impôts…
  

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Autre option : l’IS, pour impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est redevable d’une imposition sur les bénéfices. Les associés ne sont donc imposables que s’il y a eu distribution d’un dividende ou versement d’une rémunération.

L’impôt sur les sociétés appliqué aux SCI s’élève ainsi à :

• 15 % pour la part des bénéfices comprises entre 0 et 42 500 euros (uniquement si le chiffre d’affaires de la SCI est inférieur à 7,63 millions d’euros, et si le capital social est détenu par des personnes physiques au moins à hauteur de 75 %) ;
• 25 % au-delà de 42 500 euros.

Le choix de l’impôt sur les sociétés offre certains avantages. Tout d’abord, il permet aux associés de séparer clairement leur imposition personnelle de celle de la structure immobilière créée. La rémunération du gérant peut, par ailleurs, être déduite, afin de réduire l’assiette de la taxation. Enfin, le déficit foncier peut faire l’objet d’un report, sur une durée de 10 ans. Attention, cependant, la SCI impose une vigilance administrative supplémentaire – qui se traduit le plus souvent par des frais d’expertise-comptable. Elle doit en effet déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal, et tenir une comptabilité d’engagement.

L’imposition des plus-values réalisées par une SCI

Exactement comme pour une vente réalisée par un particulier, la plus-value réalisée par une SCI sur un bien vendu correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition payé par la société. Elle peut aussi correspondre à la différence entre le prix de cession et la valeur d’apport, si le bien a été apporté à la société – par exemple lors de sa constitution. La fiscalité applicable va dépendre du régime d’imposition :

• À l’IR, l’administration va appliquer la taxe sur les plus-values immobilière des particuliers, à hauteur de 19 %. Elle tiendra aussi compte d’un barème dégressif, dès la 6ᵉ année de détention du bien ou des parts sociales. Celui-ci aboutit, après 22 ans de détention, à une exonération totale de taxation sur la plus-value ;
• À l’IS, il n’y a pas d’abattement fiscal. Une taxe sur les plus-values immobilières professionnelles est appliquée, au taux unique de 25 %, que le bien soit cédé après 5 ans ou après 30 ans de possession.
  

Comment choisir entre IS Et IR pour une SCI ?

Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu, dans le cadre d’une SCI, est important. Il n’est, d’ailleurs, pas possible de le modifier en cours de route ! Puisque chacun des régimes offre des avantages et des inconvénients, il n’est de fait pas possible de « trancher » de manière absolue. On notera néanmoins que :

• Le choix de l’IR offre une plus grande simplicité pour les actionnaires de la SCI. Il n’y a pas d’imposition supplémentaire, juste une « case » de plus à remplir dans la déclaration de revenus.
• L’IS peut paraître plus compliquée, mais elle permet de déduire la rémunération du gérant, de n’être imposé que sur les dividendes versés, et ce, à des taux plus avantageux.
• Sur le long terme, l’IR est plus avantageux, puisque les plus-values sont assez lourdement taxées pour les SCI soumises à l’IS.

En règle générale, dans le cas d’une SCI familiale, l’objectif sera de faciliter la transmission du patrimoine. L’impôt sur le revenu sera donc à privilégier.

Inversement, pour une SCI immobilière, ayant donc pour objectif de maximiser les bénéfices, l’impôt sur les sociétés pourra être recommandé. Il permettra en effet de ne pas augmenter l’imposition strictement personnelle des associés.

Dans tous les cas, votre expert-comptable pourra vous recommander, en fonction de votre imposition actuelle et de vos objectifs, le régime fiscal le plus adapté. Prenez le temps d’échanger avec lui sur ce choix entre l’IS et l’IR, pour ne pas le regretter plus tard, notamment au moment de la cession de vos biens immobiliers !

SCI et TVA : à savoir

Reste une question : la SCI est-elle soumise à la TVA ? En principe, non : elle n’en facture pas, et ne peut pas la récupérer sur ses propres achats – ce qui peut être intéressant si la société fait elle-même face à beaucoup de dépenses augmentées par la TVA.

En revanche, il existe deux exceptions à cette règle. La première, c’est la location meublée. Dans ce cas, l’assujettissement à la TVA est automatique. La seconde, c’est la location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau. Il est alors possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Il faut en faire la demande auprès du service des impôts.

Défiscalisation : les dispositifs actuels

Vous souhaitez revoir à la baisse votre imposition grâce à un achat immobilier ? Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation. Voici les principaux.

Défiscaliser, qu’est-ce que c’est ?

Commençons par bien définir ce dont nous allons parler dans la dernière partie de ce Livre blanc. La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l'immobilier locatif, afin de bénéficier d’un avantage fiscal, sous la forme d'une réduction d'impôts. Cette dernière est accordée par l'État, et permet de revoir à la baisse le montant de son impôt sur le revenu pendant une période déterminée. Ainsi, la défiscalisation ne concerne pas l’achat d’une résidence principale. Elle n’est destinée qu’à l’achat d’un bien (un appartement, une maison…) destiné à être proposé à la location.

Le dispositif Pinel

Le plus connu des dispositifs de défiscalisation est incontestablement le dispositif Pinel. Le principe ? Vous vous engagez à louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans ; en contrepartie, vous récupérez respectivement 10,5%, 15% ou 17,5% de sa valeur pendant la durée de mise en location, sous la forme d’une réduction d’impôts – dans la limite de 300 000 euros pour la valeur prise en compte du bien, avec un plafond de déduction de 10 000 euros par an.

Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être neuf (ou rénové à neuf), loué « vide » (donc non-meublé) au titre de la résidence principale, et se trouver dans certaines zones géographiques dites « tendues ». De plus, les loyers proposés comme les ressources des locataires doivent respecter certains plafonds.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie – qui existe depuis janvier 2019 – concerne les logements anciens situés dans une zone comportement de nombreux biens vides ou vétustes, rénovés avant d’être proposés à la location. Pour en bénéficier, les travaux doivent représenter au moins le quart du total de l’opération, et améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%. Ils peuvent aussi concerner au moins deux éléments parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres, et le changement de mode de production d’eau chaude.

Il offre des réductions d’impôts de :

• 12 % de la valeur du bien complétée du montant des travaux, pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
• 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.
  

Le dispositif Censi-Bouvard

Permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, ainsi que le remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, le dispositif Censi-Bouvard concerne les biens proposés en location meublée, au sein d’une résidence avec services gérée par un exploitant. Il peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation, mais impose la signature d’une bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans. Naturellement, ce dispositif s’arrête en même temps que le bail.

Le dispositif Loi Malraux

Le dispositif Malraux concerne les bâtiments anciens qui ont besoin d’une rénovation. Il offre une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, avec un plafond de 100 000 euros par an pendant 4 ans. Si ces économies ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales, quelques recommandations sont à avoir à l’esprit pour en bénéficier :

• Le bâtiment doit se trouver dans certaines zones géographiques, fixées tous les ans par décret.

Il vaut mieux s’appuyer sur un opérateur, qui vérifiera que les travaux entrent bien dans le cadre du dispositif.

Le dispositif LMNP

Le régime LMNP (loueur meublé non-professionnel) concerne la location d’un bien en meublé. Il permet de choisir le mode de déclaration de ses revenus locatifs, entre le régime micro-bic, avec un forfait de 50% de charges sur les loyers, et le régime réel, basé sur les charges réellement acquittées et sur les amortissements.

Le déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas vraiment un dispositif fiscal ; il s’agit plutôt d’un mécanisme. Il s’applique lorsque le propriétaire d’un bien immobilier supporte plus de charges qu’il ne perçoit de loyers. Il concerne donc, le plus souvent, les biens dans lesquels d’importants travaux sont effectués.

Pour pouvoir faire du déficit foncier, vous devez respecter certaines conditions :

• Votre bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Par exemple, en cas de déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’à la fin de l’année 2026.
• Les travaux doivent être payés dans l’année en cours.
• Les travaux ne doivent être que des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du logement.

À noter : le déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il ne peut donc être appliqué à des revenus soumis à un taux forfaitaire.

Enfin, et pour permettre aux propriétaires-bailleurs d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier est doublé (de 10 700 à 21 400 euros par an) jusqu’au 31 décembre 2025. Seule condition : faire sortir le logement des catégories F et G, celles des passoires thermiques.

Les SCPI fiscales

Les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) fiscales ont un fonctionnement particulier : il s’agit non pas d’acheter un ou des biens, mais « seulement » des parts de la SCPI. Les sommes collectées sont par la suite réinvesties dans l’acquisition de biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation.

En tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnel au montant injecté dans la SCPI. Lequel dépend du type de dispositif ou de mécanisme visé – quatre sont compatibles avec la SCPI fiscale (Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier). La SCPI fiscale permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt, sans avoir à assurer la gestion quotidienne du bien. Elle s’adresse principalement à ceux qui souhaitent optimiser leur optimisation fiscale, sans forcément disposer d’un appartement ou d’une maison à transmettre à leurs héritiers.

Comment choisir un dispositif fiscal ?

Choisir un dispositif pour réduire son imposition dépend de nombreux paramètres :

• Votre capacité d’investissement ;
• Votre niveau d’imposition actuel ;
• Votre souhait ou non de posséder un bien immobilier, potentiellement à transmettre par la suite à vos héritiers ;
• Le temps que vous avez à consacrer à votre achat dans l’immobilier locatif et aux travaux potentiels à effectuer…

Il est donc recommandé de faire appel à un expert-comptable et/ou à un conseiller en gestion de patrimoine. Ces deux professionnels sauront vous aiguiller à travers les différents dispositifs, étudier avec vous leurs avantages et « l’effort » financier qu’ils vous demandent, et sécuriser la transaction en anticipant une éventuelle baisse de vos revenus (par exemple, à l’approche de la retraite).