Guide du premier achat immobilier

Premier achat immobilier : les bases

Devenir propriétaire, c’est un rêve – ou un objectif – pour beaucoup de personnes. Mais comment est-ce que cela se passe en France ? Quels sont les professionnels éventuellement, ou obligatoirement, impliqués ? Acheteurs comme vendeurs ont-ils des obligations particulières ? Voyons cela !

L’immobilier en France : 5 chiffres pour comprendre la situation

Vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison ? Vous débutez une aventure passionnante, parfois un peu stressante, mais ô combien enrichissante ! Surtout, vous vous apprêtez à vous « frotter » à un marché particulier, celui de l’immobilier. Voici les 5 chiffres les plus importants à connaître pour comprendre ce que ce dernier donne, ces derniers mois, en France.

266 800 euros. C’est, en 2021, le prix moyen d’un logement en France. Derrière ce tarif, se cachent d’importantes disparités, entre des grandes villes (au premier rang desquelles Paris, Lyon et Bordeaux) attractives et aux prix élevés, et des zones à la tension immobilière (la différence entre l’offre et la demande) moins importante, affichant des tarifs plus abordables. Par exemple, ce budget de 266 800 euros permet d’acheter un bien de 179 m2 à Saint-Étienne… mais seulement de 23 m2 à Paris.

+0,8%. En France, toujours en 2021, le prix moyen au m2 a connu une hausse légèrement inférieure à +1%. Une « pause » toute relative, après une hausse de +6,5% en 2020 et de +4,8% en 2019, puisque lorsque viendra le moment de faire le bilan de 2022, les experts anticipent une hausse finale de +3% à +4% dans l’ancien !

4,6. C’est le nombre d’années de revenus qui sont consacrés à l’achat de sa résidence principale, en moyenne. Cela signifie, par exemple, qu’une personne gagnant 50 000 euros par an achète en moyenne un bien valant 230 000 euros. Bien sûr, en pratique, la durée de remboursement est bien supérieure à ce délai, qui permet néanmoins de déterminer une capacité d’emprunt raisonnable.

10 559. C’est la différence de prix entre la commune au m2 le plus cher (Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine, 11 878 euros) et celle où le m2 est le plus abordable (Saint-Quentin, dans l’Aisne, 1 319 euros).

Quels professionnels pour vous accompagner ?

En tant qu’acheteur immobilier, vous pouvez être amené à échanger avec différents acteurs du marché immobilier. Le plus connu, c’est bien sûr l’agent immobilier. Son rôle ? Vous aider à trouver un bien qui correspond à la fois à vos besoins et à votre budget. Il est là pour vous faire visiter des maisons ou des appartements, déterminer si le prix d’un logement est approprié et négocier, si besoin, avec le vendeur. Il peut aussi vous fournir une aide précieuse dans vos relations avec votre banque et le notaire.

D’autres professionnels peuvent vous accompagner, au premier rang desquels les courtiers immobiliers. Ils vont rechercher des biens qui répondent à vos exigences, mener les négociations, et préparer les offres. Ils peuvent aussi s’occuper de la négociation de votre prêt immobilier, afin de vous orienter vers la banque la plus intéressante.

Autre professionnel amené à intervenir, le banquier. Eh oui ! En particulier dans le cas d’un premier achat immobilier, il faut le plus souvent financer l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Le banquier vous aidera à préparer votre dossier, vous présentera une offre et vous accompagnera dans la signature des différents documents nécessaires à la validation définitive d’une offre immobilière. N’oubliez pas que rien ne vous oblige à contracter un prêt immobilier auprès de votre agence bancaire du quotidien : n’hésitez pas à faire jouer la concurrence – mais nous en reparlerons plus tard dans ce guide.

Citons, enfin, le notaire. Il supervise et observe la signature des documents officiels nécessaires. Il vérifie, entre autres, que les personnes qui signent sont bien celles qu’elles prétendent être et qu’elles agissent sans subir de pression ou d’intimidation. Il « fixe », à travers différents contrats, les conditions du changement de propriétaire d’une maison ou d’un appartement, pour aboutir à la remise des clés lors de la signature de l’acte de vente définitif.

Les obligations du vendeur envers l’acheteur

La principale des obligations du vendeur ? L’information. Il doit en effet vous faire connaître toutes les informations relatives au bien qu’il vous cède. Avec un objectif : être assez transparent pour que vous ne fassiez aucune mauvaise découverte lors de l’usage de la maison ou de l’appartement.

Cette obligation concerne notamment :

• L’inondabilité du terrain ;

• La non-conformité de l’installation électrique ;

• L’existence d’un bail ou d’une servitude…

Par ailleurs, le vendeur est tenu par une obligation de délivrance. Il s’engage donc à vous laisser le bien, aux conditions définies lors de la signature du compromis de vente, dans le même état que le dernier jour où vous l’avez visité !

Définir votre achat immobilier

Ça y est, vous êtes prêt à vous lancer dans l’achat de votre premier bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est important de bien définir votre projet. En effet, sans établir une liste de critères bien précis, le risque est grand de se tromper et de regretter, quelques mois plus tard, votre achat ! Comment faire ? À quoi faut-il être attentif ? Voyons cela !

La définition des besoins

Avant de vous lancer dans une recherche de biens pour votre premier achat immobilier, prenez le temps de vous poser « les bonnes questions ». Ce sont elles qui vous aideront à partir dans la bonne direction, et à vous concentrer sur des maisons ou des appartements qui vous correspondent.

Tout d’abord, dans quel but achetez-vous une maison ou un appartement ? S’agit-il, notamment, d’un bien qui sera votre résidence principale, ou votre résidence secondaire ? D’ailleurs, entre une maison et un appartement, quel type de bien a votre préférence ? Dans quelle région ? Avec quel climat ? En ville ou à la campagne ? Près de votre lieu de travail, ou de l’école de vos enfants ? Avec la possibilité de garer une voiture, deux voitures ? Envisagez-vous un jour de transformer votre achat en investissement locatif ? Dans l’idéal, combien d’années souhaitez-vous y rester ? Prévoyez-vous déjà une revente dans un futur proche ?

La liste des critères qui comptent

Répondre aux questions listées ci-dessus vous aidera à créer un premier portrait de votre achat immobilier. Mais celui-ci doit encore être amélioré. Pour cela, il convient également de bien définir les caractéristiques que doit remplir l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter :

• L’origine du bien, dans le neuf ou dans l’ancien ;

• L’état, à rénover totalement, à rafraîchir ou prêt pour l’installation ;

• La proximité avec le voisinage, les commerces ou les institutions ;

• La surface, en prenant en compte vos besoins actuels et futurs ;

• Le nombre de pièces et de chambres nécessaires, là encore en anticipant un maximum, par exemple l’arrivée possible d’enfants au sein du foyer ;

• La configuration, notamment la présence ou non d’étages ;

• Les équipements du bien, par exemple la présence d’un jardin, d’une piscine, d’une terrasse, d’un balcon…

Seul, à deux, en SCI ?

Ensuite, il est important de définir un « mode d’achat » du bien immobilier. Plusieurs options existent. Tout d’abord, l’acquisition de la maison ou de l’appartement en étant seul(e). C’est le cas le plus classique, et celui que l’on rencontre le plus souvent lors du premier achat immobilier. Les formalités sont alors très simples : la banque va étudier le dossier d’un seul emprunteur, le bien ne sera pas divisé en parts. Sans oublier un processus de décision plus rapide : il n’y a qu’une seule personne à convaincre pour l’achat du logement !

À deux, il est possible d’acheter en « indivision ». C’est la forme la plus simple pour acheter, notamment, en couple (concubins, mariés ou pacsés). Ceux qui composent ce dernier jouiront du bien ensemble, et ils seront solidaires pour son entretien et les dépenses de fonctionnement. L’indivision est donc souvent choisie, dans un souci de simplicité, par les couples pour l’achat d’une première résidence principale. Au moment de la vente, enfin, chacun récupère sa part.

Sachez, néanmoins, qu’il existe une autre forme d’achat à deux (voire à plus) : la SCI immobilière. Plus complexe, elle s’adresse plus aux investisseurs qui veulent générer des revenus locatifs grâce à l’achat d’appartements ou de maisons. Elle peut cependant aussi vous être conseillée pour l’acquisition d’une résidence secondaire, ou dans le cadre d’une succession familiale.

Dans le neuf ou dans l’ancien

La question d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien est loin d’être anodine. Il s’agit même de l’une des premières à se poser en vue d’un premier achat immobilier ! Il existe en effet de grandes différences entre ces deux types de logements.

Dans le neuf, vous aurez le choix entre une construction sur plans (on parle de VEFA, pour Vente en l’état futur d’achèvement) ou un logement neuf terminé. Dans le premier cas, il faut s’armer de patience avant de poser ses valises dans son nouveau chez-soi : plusieurs mois, voire plusieurs années, sont nécessaires pour faire sortir un bâtiment de terre. Sans compter les éventuels retards pris par le constructeur ! Cependant, le neuf présente de réels avantages :

• Un logement répondant aux normes modernes, fonctionnel et confortable ;

• Des économies, grâce à de très bonnes performances énergétiques ;

• Une fiscalité avantageuse, grâce à des frais de notaire réduits ;

• Des garanties sur la construction, qui permettent de s’installer l’esprit libre…

Dans l’ancien (c’est-à-dire tout bien ayant déjà eu un propriétaire), vous pourrez visiter des maisons et des appartements très différents, que ce soit en termes de style, d’équipements ou d’époque de construction. S’il faut parfois prévoir des travaux, les avantages de ce type de bien ne manquent pas :

• Une disponibilité immédiate, avec une remise des clés dès la signature de l’acte de vente chez le notaire !

• Un coût moins important que dans le neuf ;

• Un marché beaucoup plus important, qui se renouvelle presque tous les jours ;

• Une valeur susceptible d’augmenter plus rapidement…

Acheter, plus rentable que louer

Balayons les deniers doutes : devenir propriétaire est très souvent plus intéressant que de rester locataire. En effet, cela permet tout d’abord de se constituer, petit à petit, un patrimoine, qui pourra être transmis par la suite à sa famille. C’est d’autant plus important qu’une fois à la retraite, avoir un loyer à payer peut s’avérer très handicapant…

De plus, être propriétaire de son bien permet d’être plus libre de le transformer : petits travaux, réorganisation des pièces, peintures diverses… plus besoin de demander une autorisation (à l’exception des biens situés dans une copropriété) !

Enfin, l’accession à la propriété permet aussi d’envisager une plus-value à la revente, après quelques années. Laquelle peut servir à acheter un nouveau bien par la suite, plus grand ou mieux placé !

Définir un budget pour votre achat

Bien acheter son premier bien immobilier, et notamment lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, c’est maîtriser son budget. Et ce, pour deux raisons : pour ne pas perdre de temps à visiter des logements pour lesquels les prêts immobiliers seraient refusés d’une part, et pour ne pas se mettre en difficultés une fois l’opération réalisée d’autre part. Comment faire ? Que faut-il calculer ? Comment bien définir le budget de son premier achat immobilier ? Réponse tout de suite !

L’apport personnel

Avant d’évaluer votre capacité d’emprunt, faites le point sur votre apport personnel : il vous sera très probablement nécessaire pour convaincre une banque de vous prêter de l’argent pour acheter votre nouveau logement. Ainsi, si vous avez pu mettre, régulièrement, une partie de votre salaire de côté sur un Livret A ou un PEL (ou tout autre produit d’épargne rémunérée non-bloquée), préparez-vous à l’utiliser. En effet, plus votre apport personnel sera important, plus le taux proposé par votre banque sera intéressant – et plus vous aurez de chances de voir votre dossier être accepté. Sachez, par ailleurs, que les établissements financiers ne financent plus, à de très rares exceptions près, le montant des frais de notaire (3 à 4% du montant de l’acquisition dans le neuf, 7 à 8% dans l’ancien). Votre apport personnel doit donc au minimum être équivalent à ces frais inévitables pour toute transaction immobilière.

La capacité d’emprunt

C’est la question que de nombreux primo-accédants se posent : combien est-il possible d’emprunter pour un achat immobilier ? Pour y répondre, il convient de… sortir la calculatrice.

En effet, la base de l’étude du dossier que va réaliser le banquier, c’est le calcul de votre taux d’endettement. Il dépend de vos revenus et de vos charges fixes (mensuelles ou mensualisées). Ainsi, il ne vous sera pas possible de vous endetter à plus de 35% de vos revenus, peu importe leur niveau, et même, par conséquent, s’il vous reste beaucoup d’argent une fois vos mensualités payées. Cet endettement comprend l’ensemble de vos crédits, actuels comme envisagés (en l’occurrence, un prêt immobilier), immobiliers comme à la consommation, vos dettes diverses, et vos pensions alimentaires versées, le cas échéant. Il est donc fortement recommandé de solder ses dettes avant de contacter un établissement financier en vue d’une demande de prêt immobilier.

L’enveloppe de financement

Votre taux d’endettement vous permettra de connaître le montant maximal de la mensualité de prêt immobilier auquel vous pourriez avoir droit. Par exemple, si vos revenus s’élèvent à 2 000 euros nets, vous ne pourrez dépasser 700 euros de mensualités ; ce sera même moins si vous avez d’autres prêts en cours (par exemple, 600 euros si vous remboursez 100 euros par mois pour votre voiture) !

Et pour passer de cet endettement maximal à l’estimation de votre enveloppe de financement, il faut repasser par la case « calculatrice » – ou utiliser l’un des nombreux simulateurs disponibles sur Internet. En effet, votre budget va dépendre du taux proposé par la banque et de la durée de l’emprunt :

• Plus votre emprunt sera long, plus votre budget sera important ;

• Les taux augmenteront sensiblement au-delà de certains seuils de durée (20 ans, 23 ans)

• Vous ne pourrez pas emprunter pour plus de 25 ans.

Il vous faudra donc trouver un équilibre entre un emprunt raisonnablement long, un budget intéressant (et cohérent avec la zone géographique dans laquelle vous souhaitez vous installer), et des taux qui restent accessibles. Pour cela, votre banquier pourra vous présenter plusieurs simulations.

Le budget global de l’opération immobilière

Pour connaître le budget global de votre opération immobilière, il suffit d’additionner le montant que vous pouvez emprunter et votre apport personnel. N’oubliez pas, cependant, que le montant obtenu n’est pas celui que vous pouvez consacrer à votre achat : il faut en effet en consacrer une partie au paiement des frais de notaire.

Par exemple, avec un apport personnel de 35 000 euros et une enveloppe d’emprunt de 150 000 euros, vous obtenez un budget de 185 000 euros. Dans l’ancien (en se basant sur 8% de frais de notaire), il ne faudra pas dépasser un budget de 170 000 euros pour votre logement, pour être certain de pouvoir tout payer. Dans le neuf, où les frais de notaires sont réduits, vous pourrez, en revanche, monter à 180 000 euros pour votre recherche.

Anticipez l’après-achat

C’est une erreur que beaucoup de primo-accédants commettent, au risque de se retrouver dans les difficultés par la suite. Veillez donc à anticiper « l’après achat », sur des périodes courtes comme longues. Pour cela, vérifiez qu’il vous restera, une fois les clés récupérées, une enveloppe suffisante pour :

• Effectuer les travaux nécessaires pour remettre aux normes votre nouveau logement et le mettre à votre goût ;

• Acheter du mobilier, notamment si votre maison ou votre appartement précédent n’était pas aussi grand que le bien dans lequel vous vous installez ;

• Payer vos charges de copropriété (tous les mois ou tous les trimestres), le cas échéant ;

• Assumer le montant de la taxe foncière (l’ancien propriétaire doit vous donner cette information), payée tous les ans à la rentrée – il est aussi possible de la mensualiser ;

• Payer votre nouvelle assurance habitation ;

• Faire face à d’éventuelles dépenses d’urgence, que ce soit pour effectuer des réparations ou équiper votre logement (machine à laver, luminaires, lave-vaisselle…) ;

• Partir en vacances…
  

Comment trouver le bien idéal ?

Votre budget est bien ficelé, vous connaissez votre capacité d’emprunt ? Il ne vous reste plus qu’à vous lancer à la recherche de votre premier bien immobilier. Pour cela, il existe de nombreux leviers à actionner. Décryptage.

La recherche sur Internet

Commencer par effectuer une recherche sur Internet, c’est le meilleur moyen de débuter la quête de la « perle rare » immobilière. Cela vous permettra de trouver de premiers biens intéressants, et de comprendre l’état (de tension et de pression financière) dans lequel se trouve le marché immobilier local.

Pour cela, il existe de nombreux sites à consulter. Le plus connu, en France, reste Seloger. Il ne faut pas négliger non plus LeBonCoin et PAP (Particuliers à particuliers), sur lesquels sont diffusées quelques annonces pertinentes. Les sites des différentes agences immobilières peuvent aussi être intéressants, même si, dans la plupart des cas, les annonces hébergées se retrouvent aussi sur Seloger. Consultez, également, les sites des titres de presse régionales ; certains biens y sont aussi présentés.

Faire appel à une agence immobilière…

L’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier, soumis à un certain nombre d’obligations (et notamment à un devoir de conseil et à une obligation d’information). Il va remplir un rôle d’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties, dans le cadre d’une transaction immobilière. Faire appel à ses services, cela va vous permettre de gagner du temps et de l’énergie dans votre projet de recherche d’un premier bien immobilier.

En effet, vous allez pouvoir bénéficier des conseils d’un expert du marché local, en mesure de vous apporter un avis éclairé sur votre projet et sur sa faisabilité. L’agent immobilier dispose aussi, le plus souvent, d’un solide réseau local, qui lui permet d’avoir dans son portefeuille des biens qui ne sont pas encore répertoriés sur les sites d’annonces en ligne. Idéal dans les villes à forte tension immobilière… mais forcément limité aux maisons et aux appartements pour lesquels il dispose d’un mandat de vente.

Sachez, cependant, que les services d’un agent immobilier ne sont pas gratuits. Rassurez-vous, dans la plupart des cas, ces frais sont à la charge du vendeur du bien et sont compris dans le prix communiqué par l’agent immobilier à l’acheteur ; ils viennent en déduction du prix payé lors du passage chez le notaire. Ils ne représentent donc pas un coût supplémentaire.

… à un chasseur immobilier…

Autre option, faire appel à un chasseur immobilier. Contrairement à l’agent immobilier, celui-ci va vous accompagner dans votre recherche en s’intéressant à l’ensemble des biens présents sur le marché (dans toutes les agences immobilières, directement auprès des particuliers…). Pour cela, il intervient pour :

• Définir avec vous vos attentes (superficie, nombre de pièces, type de bien…) et votre budget ;

• Vous proposer des logements qui correspondent à vos critères ;

• Vous accompagner durant les visites, pour vous présenter les points forts et faibles de chaque bien ;

• Négocier auprès du vendeur le prix de vente ;

• Gérer avec vous les démarches administratives, et ce jusqu’à la remise des clés chez le notaire.

Les services d’un chasseur immobilier sont payants – et cette fois, c’est à l’acheteur de payer la facture. Ils s’élèvent en moyenne à 3% du montant de la transaction. En revanche, s’il ne vous permet pas d’acheter un bien, il n’y a pas lieu de le rémunérer.

… ou à un promoteur pour une vente en VEFA

Le promoteur immobilier pourra vous aider à trouver un bien en VEFA, c’est-à-dire en Vente en l’état futur d’achèvement. Vous en serez alors le premier habitant, et le premier propriétaire !

Son rôle consiste à gérer l’ensemble du processus de réalisation de nouveaux logements, de l’achat du terrain à la remise des clés, en passant par la réalisation des plans et la construction, sans oublier la vente des lots immobiliers individuels. Veillez donc à ne vous tourner que vers les « grands noms » du secteur, à la santé financière assez solide pour mener à bien toutes les opérations, sans retards importants.

Décrypter une annonce immobilière

Lire une annonce immobilière, c’est apprendre à décrypter certaines expressions qui reviennent régulièrement. Parmi celles-ci :

• « Bien à fort potentiel », désigne un bien à restaurer ou à moderniser. Des travaux seront donc nécessaires avant d’y poser vos valises… mais cela signifie aussi que le prix sera plus raisonnable.

• « Coup de cœur assuré », désigne un logement bien situé, convenablement équipé, à un prix correspondant aux exigences du marché – voire un peu en-dessous de celui-ci. C’est une mention à rechercher !

• « Quartier animé », désigne un bien situé dans un cadre vivant (donc potentiellement bruyant en journée et/ou la nuit), près des commerces, des transports et des écoles ;

• « Quartier en devenir », désigne un appartement ou une maison se trouvant dans une zone amenée à changer – en bien – dans les années à venir. Le sous-entendu de cette expression ? Vous êtes assuré de voir votre bien prendre de la valeur au fil des transformations du secteur.

• « Appartement/maison de charme », désigne le plus souvent une petite surface et/ou à l’organisation des pièces originale.

• « Cuisine équipée », désigne un bien vendu avec des plaques de cuisson voire un réfrigérateur ;

• « Cuisine aménagée », désigne un logement avec les meubles de cuisine mais sans appareil électroménagers ;

Certaines abréviations sont, par ailleurs, à connaître, comme « Sdb » pour « salle de bains » avec baignoire donc, « Sde » pour « salle d’eau », avec une douche, « Tbe » ou « Beg » pour « très bon état » ou « bon état général ». Enfin, derrière les F (F1/F2…) et T (T1/T2…) se cachent le nombre de pièces principales du logement, sans compter la salle de bains, les toilettes ou la cuisine.

Comment bien visiter un appartement ou une maison ?

Vous avez repéré un bien qui vous intéresse ? Il est temps de les visiter. Pour cela, commencez par vous renseigner sur son environnement : calme ou animé ? En milieu urbain, ou entouré de verdure ? Proche des commerces et lieux administratifs, ou éloigné de ceux-ci ? Près des écoles, ou non ? Concerné par de grands projets d’aménagements (réseaux de transports en commun, réhabilitations diverses…) ? Régulièrement cité dans la presse ?

Le jour de la visite, arrivez un peu avant le rendez-vous. Vous pourrez ainsi effectuer un premier repérage des lieux. Discutez avec les voisins si vous en croisez, pour connaître le niveau de bruit dans l’immeuble ou dans le quartier, les éventuels soucis dans la copropriété, la qualité de vie dans les environs… Intéressez-vous, aussi, à l’aspect extérieur du bâtiment et de ses équipements (toitures, jardins…). Enfin, essayez de repérer d’éventuels bruits de fond, comme le passage des voitures au loin.

Une fois dans le bien qui vous intéresse, plusieurs points sont à visiter. Commencez par lever les yeux : inspectez le plafond à la recherche d’éventuelles tâches d’humidité. Vérifiez l’état des murs et des fenêtres (double vitrage ou non ?). Concernant ces dernières, passez votre main sur leur bordure afin de vérifier que l'air n'y passe pas. Renseignez-vous sur l’exposition, capitale pour la clarté du bien. Une exposition est-ouest reste conseillée, alors qu'une exposition nord-sud ne sera pas idéale.

Posez, par ailleurs, au vendeur toutes les questions qui vous passent par la tête :

• Quand le logement sera-t-il disponible ?

• Quelle est la surface du bien ?

• L’appartement est-il bien insonorisé ?

• Quel est le mode de chauffage et de production d'eau chaude ?

• Le cas échéant, quelle est la surface du terrain ?

• Quels travaux ont été réalisés récemment ?

• Dans le cas d’une copropriété, quels sont les travaux prévus ?

• Comment ont été entretenus les différents équipements du bien ?

• Pour une maison, quel est le type d’assainissement ?

La contre-visite

Lorsqu’un bien vous plaît plus qu’un autre, vous pouvez envisager de formuler une offre… mais pas avant d’avoir organisé une contre-visite, à une heure et un jour différents (pour que la lumière, par exemple, ne soit pas la même).

Il sera temps d’entrer encore plus dans les détails. Intéressez-vous à chacune des pièces, aux prises électriques (et à leurs emplacements), aux placards éventuels. Dans la cuisine, faites le point sur les équipements. Dans la salle de bain, assurez-vous que les robinets, la douche et/ou la baignoire sont en bon état. Si ce n’est pas le cas, commencez à chiffrer les travaux à envisager.

Projetez-vous dans une vie quotidienne au sein de ce bien. Son agencement doit être fonctionnel, avec notamment des pièces indépendantes plutôt qu’en enfilade. Essayez de « chercher la petite bête » : au-delà du coup de cœur que vous avez eu, existe-t-il une raison valable de ne pas acheter ce bien, qui ne puisse être réglée par quelques travaux que vous pouvez vous permettre financièrement ? Enfin, revérifiez la présence, ou non, de traces d'humidité et/ou de moisi, synonymes d’une fuite ou d'un ancien dégât des eaux.

Les diagnostics techniques

Pour que le notaire puisse valider la vente, votre vendeur – tenu, rappelons-le, par une obligation d’information – doit vous fournir un certain nombre de diagnostics. Il s’agit ainsi :

• Du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• Du diagnostic loi carrez ;

• Du diagnostic plomb ;

• Du diagnostic amiante ;

• Du diagnostic termite ;

• Du diagnostic gaz ;

• Du diagnostic électricité ;

• Du diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques) ;

• Du diagnostic assainissement.

Prendre une décision finale

Vous disposez d’un maximum d’informations sur le bien immobilier qui vous intéresse ? Si celles-ci vous plaisent, si vous vous voyez y vivre longtemps et si l’appartement ou la maison reste dans votre budget, vous pouvez formuler une offre. Nous en reparlerons dans la suite de ce document, mais sachez qu’elle ne vous engage à rien : vous disposerez toujours d’un délai de rétractation.

En cas de doutes, ou de questions supplémentaires, n’hésitez pas à faire le point avec l’ancien propriétaire ou l’agent immobilier chargé de la commercialisation du bien. Rien ne vous empêche, par ailleurs, de demander une nouvelle visite, accompagné par un parent ou par un ami. Bien souvent, une aide extérieure, désintéressée (le vendeur et l’agent immobilier ayant tout intérêt à vous voir acquérir le bien), peut être précieuse pour prendre une bonne décision.

Le financement d’un premier achat immobilier

Dans la plupart des cas, et notamment s’agissant d’un tout premier achat, une banque va devoir vous accompagner pour concrétiser votre transaction immobilière. Elle va en effet financer l’opération, en mettant en place un ou plusieurs crédits immobiliers. Selon votre profil, vous pouvez également obtenir certaines aides, destinées à vous aider à accéder à la propriété.

Votre banque, ou un courtier ?

Lorsque l’on s’apprête à effectuer une demande de prêt pour financer un bien immobilier, il existe deux options : contacter directement sa banque de tous les jours, ou passer par un courtier. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients.

Dans le premier cas, vous entretenez une relation de confiance nouée avec un établissement bancaire, voire avec un conseiller. C'est la solution la plus simple et la plus rapide, puisqu’il vous suffit de présenter votre projet d’acquisition à votre conseiller bancaire. Comme il vous connait, ainsi que votre situation financière personnelle (revenus, prêts en cours…), vous gagnez un temps parfois précieux pour financer un premier achat immobilier !

En revanche, en faisant appel directement à votre banque, vous vous privez de faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires. Votre conseiller ne peut qu’appliquer les taux de sa banque, et ne dispose que d’une faible marge de négociation. Si votre établissement bancaire ne fait pas partie des plus avantageux en matière de prêt immobilier, vous en êtes quittes pour payer quelques dizaines d’euros de plus par mois !

Avec un courtier, vous faites appel à un professionnel qui va négocier à votre place, auprès de différentes banques, les meilleures conditions adossées à votre futur emprunt : taux d’intérêts, montant des indemnités de remboursement anticipé, cautionnement… C’est l’assurance, si vous avez le temps de vous tourner vers un courtier, d’obtenir le prêt le plus avantageux. Notez, cependant, que cette démarche peut prendre plus de temps, et impose de nouer une nouvelle relation commerciale avec une banque – qui peut au passage vous demander de domicilier vos revenus chez elle.

Prêt immobilier : les conditions…

Avant de vous tourner vers une banque ou un courtier pour obtenir un prêt immobilier, sachez qu’il existe des conditions à remplir pour avoir une chance de recevoir une réponse positive. Ainsi, afin de monter votre dossier, il vous faudra :

• Une situation professionnelle stable (les banques accordent plus d’attention aux emprunteurs en CDI ou fonctionnaires, qu’aux CDD, aux travailleurs indépendants et aux auto-entrepreneurs) ;

• Un apport personnel de 10 % au minimum, afin de couvrir au moins le montant des frais de notaire. Ainsi, la banque s’assure de pouvoir être remboursée dans tous les cas par la simple vente du bien immobilier.

• Un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance comprise, afin d’être en mesure de faire face aux mensualités ;

• Une tenue de compte jugée comme saine par la banque, dans laquelle les frais d’intervention, les découverts et les paiements refusés pour défauts de provision sont rares, voire totalement absents.

Notez que le prêt sans apport est très rare (le montant emprunté doit être faible et les perspectives de plus-value, rapides), et que votre santé, votre lieu de résidence et d’autres éléments – que la banque peut choisir de ne pas vous communiquer, n’ayant pas à motiver un refus de prêt – peuvent jouer dans la décision de l’établissement financier.

...et les types de prêts

En France, il existe plusieurs types de prêts immobiliers. Les principaux sont :

• Le prêt amortissable, celui que l’on rencontre le plus souvent. La mensualité que vous versez est composée d’une partie du capital emprunté et des intérêts du crédit immobilier. Au moment du paiement de la dernière échéance, le prêt est totalement remboursé.

• Le prêt In Fine. Il n’est pas amortissable, ce qui signifie que le capital emprunté n’est pas remboursé via les mensualités. La totalité du capital emprunté fait l’objet d’un remboursement au moment du paiement de la dernière échéance.

• Le prêt relais. Non-amortissable également, il concerne les emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier mis en vente, et dont la valeur permet de financer tout ou partie d’une nouvelle acquisition. En tant que primo-accédant, il ne vous concerne donc pas.

• Pour les primo-accédants en revanche, certains crédits immobiliers peuvent vous être proposés par votre banque. Citons, ainsi :

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Principalement créé pour financer des logements neufs, il est accordé sur conditions de revenus et ne peut concerner qu’une partie du financement. Comme son nom l’indique, il permet de ne rembourser que le capital.

• Le prêt accession sociale (PAS). Accordé lui aussi sous conditions de ressources, il peut financer la totalité du bien et certains frais annexes, à des taux réduits.

• Le prêt conventionné. Ouvert à tous les primo-accédants, il permet d’emprunter pour une durée plus longue, portée à 30 ans, avec un taux plafonné. Son attractivité dépend cependant des taux « classiques » proposés par les banques, régulièrement plus intéressants.

Le montage financier

Lors de vos différents rendez-vous avec votre banquier, celui-ci va vous présenter les options qui s’offrent à vous et le type de prêt qui correspond à votre projet immobilier. Si vos revenus le permettent ou l’imposent, il est possible de jouer sur la durée du crédit pour en réduire le coût final (un prêt plus court coûte moins cher) ou pour en baisser le montant des mensualités (un prêt plus long représente une charge mensuelle moins importante). Prenez le temps d’échanger avec lui sur tous les ajustements envisageables, en ayant à l’esprit votre future sérénité financière.

Si besoin, intégrez à votre financement une enveloppe pour les travaux. Ces derniers n’ont pas nécessairement à faire l’objet d’un crédit distinct : ils peuvent faire partie de l’enveloppe totale. N’oubliez pas, cependant, qu’il n’est pas possible d’ajouter des fonds financés à un crédit immobilier une fois qu’il a été signé. Soyez donc au clair sur les montants dont vous avez besoin pour vos travaux.

Enfin, sachez qu’à votre mensualité de crédit immobilier, s’ajoutera le coût de l’assurance emprunteur. Elle vous couvre notamment en cas de perte de revenus liée à un décès, une longue maladie ou une perte totale d’autonomie.

Les garanties prises par la banque

Lorsqu’elle accorde un prêt, la banque procède à une analyse de votre solvabilité… mais celle-ci peut évoluer au fil des années. Les garanties lui permettent donc de se protéger et d’obtenir, en cas de défaut de paiement, un remboursement partiel ou total. Ces garanties peuvent prendre plusieurs formes :

• Le privilège de prêteur de deniers (PPD), qui garantit à la banque qu’elle sera indemnisée en rang 1, en cas de saisie et vente du bien immobilier ;

• Le cautionnement, qui repose sur l’engagement d’une personne (physique ou morale) à payer les mensualités de crédit en cas d’un défaut de paiement de l’emprunteur ;

• L’hypothèque, qui consiste à laisser un bien immobilier en garantie à la banque, lequel pourra être saisi et vendu aux enchères en cas d’impayés ;

• Le nantissement, qui consiste à donner en garantie une partie de son patrimoine financier (un compte épargne, une assurance vie, un compte titres…), sur laquelle la banque viendra « se servir » lors d’un défaut de paiement.

L’acceptation d’une offre de crédit

Votre banque accepte votre demande de crédit immobilier ? Elle doit vous faire parvenir une offre de prêt, reprenant l’ensemble des caractéristiques de votre financement (date de déblocage des fonds, montant emprunté, taux d’intérêt, tableaux d’amortissements…). Un peu de patience : la loi vous impose de patienter 10 jours calendaires (le délai légal de réflexion) avant de l’accepter. Le 11e jour, signez vos documents et envoyez-les à votre banque. C’est terminé !

Le financement des frais annexes

Lors d’un achat immobilier, d’autres frais sont à verser, au premier rang desquels les frais de notaire. Rappelons qu’ils s’élèvent à :

• 3 à 4% du montant de la transaction dans le neuf ;

• 7 à 8% du montant de la transaction dans l’ancien.

La plupart du temps, votre banque refusera de les intégrer à son financement. Ils sont donc à verser avec la somme qui constitue votre apport personnel.

Enfin, des frais d’agence peuvent être demandés, si vous avez fait appel à un agent immobilier pour trouver votre bien. Le plus souvent, c’est le vendeur qui s’en acquitte. Cependant, en cas d’accord contraire ou de partage de ces frais, sachez qu’ils ne pourront faire l’objet d’un financement par la banque.

Premier achat immobilier : quelles formalités ?

Offre d’achat par écrit, conditions suspensives, passages chez le notaire… tout achat immobilier impose certaines formalités. Les voici détaillées.

L’offre d’achat écrite

L’appartement ou la maison que vous venez de visiter correspond à vos besoins, et vous souhaitez l’acheter ? Il est impératif de l’indiquer au vendeur, via une offre d’achat, envoyée par mail (avec preuve de lecture) ou par voie postale (en recommandé avec accusé de réception) – elle peut aussi être remise en mains propres (contre signature).

Elle peut prendre la forme suivante (avec, en en-tête, vos coordonnées complètes ainsi que celles du vendeur) :

« Madame, Monsieur,

J’ai visité votre bien immobilier situé à l’adresse suivante [indiquer l’adresse du bien] et je souhaite vous faire une offre d’achat.

Nommé [Nom, prénom], résidant à [adresse actuelle complète], né le [date et lieu de naissance], je m’engage à acheter le bien immobilier situé à l’adresse mentionnée ci-dessus au prix de [mentionner le prix en toutes lettres et en euros].

Mon offre est ferme et irrévocable, et est valable jusqu’au [indiquer une date précise et l’heure, sur une période comprise entre 5 à 10 jours]. Passé ce délai, la présente offre deviendra caduque.

Dans l’attente d’une réponse positive de votre part, je vous prie [nous vous prions], Madame, Monsieur, d’agréer l’expression de mes [nos] sentiments distingués. »

La phase de négociation

Sachez que vous avez tout à fait le droit de proposer un prix plus bas que celui affiché sur l’annonce pour votre premier achat immobilier – en moyenne, la marge de négociation est d’environ 4% en France. Cependant, rien n’oblige le vendeur à l’accepter. Il pourra même tenter de vous faire revoir votre offre à la hausse. Ainsi, après votre offre d’achat écrite, il pourra vous envoyer une contre-proposition. Libre à vous de l’accepter, ou de tenter une seconde offre plus proche de ce qu’il attend. Plusieurs signes peuvent cependant vous pousser à croire qu’une négociation est possible :

• D’importants travaux à effectuer ;

• Un bien présent sur le marché depuis plusieurs mois ;

• Un prix au mètre carré bien au-dessus de la moyenne sur le secteur ;

• Une forte concurrence en termes de biens équivalents…

Promesse de vente ou compromis de vente ?

Vous avez réussi à vous mettre d’accord sur un prix pour le bien dont vous rêvez ? Il est temps de commencer à concrétiser votre achat par une promesse de vente, ou un compromis de vente. Deux documents à l’objectif similaire, mais qui n’en restent pas moins différents.

Ainsi, dans le cadre d’une promesse de vente (le nom complet de ce document étant « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire s'engage à vous vendre son bien, à un prix déterminé ensemble auparavant. Vous bénéficiez alors d’une option exclusive sur le bien, pour une durée de trois mois. Pendant cette période, le propriétaire ne peut ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu’un d’autre. En contrepartie, vous devez cependant verser une indemnité d’immobilisation, de l’ordre de 5 à 10% du prix, soustraite de la somme totale à régler si vous allez jusqu’à l’acte de vente. Elle vous sera cependant rendue si vous renoncez à l’opération immobilière pendant le délai de rétractation.

Le compromis de vente, pour sa part, vous engage, comme le vendeur, à aller au bout de la vente, à un prix déterminé en commun. Signé devant un notaire, il s’accompagne du versement d'une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, appelée « dépôt de garantie ». Vous bénéficiez d’un délai de rétractation, limité à 10 jours calendaires (tous les jours du calendrier, y compris les samedis, les dimanches et les jours fériés).

Les conditions suspensives du compromis de vente

Rassurez-vous : au-delà du délai de rétractation, le compromis de vente comprend aussi des clauses suspensives. Celles-ci constituent des « portes de sortie » potentielles, pour vous éviter de vous retrouver avec un bien que vous ne pouvez pas payer.

La condition suspensive la plus commune est ainsi le refus de prêt immobilier. Si aucune banque n’accepte, malgré vos efforts, de financer votre projet, vous pouvez récupérer votre dépôt de garantie. Et reprendre votre totale liberté.

Citons également, s’agissant des conditions suspensives classiques :

• L’exercice du droit de préemption par la commune ;

• La découverte d'une servitude d'urbanisme grave ;

• La clause « de dédit », qui vous accorde, comme à l'acquéreur, le droit de renoncer sans motif à la vente en l’échange du versement d’une somme déterminée à l'avance.

Le choix du notaire

Toute transaction immobilière fait intervenir, à un moment ou à un autre, un notaire. Il peut même encadrer la signature du compromis de vente – dans le cas contraire, on parle alors de signature sous seing privé.

Reste une question : qui choisit le notaire ? En tant qu’acheteur, vous êtes libre de faire appel à l’office notarial de votre choix. Peu importe, d’ailleurs, l’endroit où il se trouve, puisque les notaires peuvent intervenir sur tout le territoire national ! Il peut donc s’agir du notaire familial, d’un notaire recommandé par un ami, du premier nom venu dans l’annuaire…

Sachez que le vendeur n’est pas obligé de faire appel au même notaire que vous : il peut choisir le sien, et dans ce cas, les deux professionnels interviendront pour veiller aux intérêts de leurs clients respectifs. Et ce, sans conséquences financières, puisqu’ils se répartiront les démarches à effectuer… et les honoraires.

Précisons, enfin, que même si deux notaires interviennent, la signature de l’acte de vente a lieu, en règle générale, chez le notaire du vendeur. Mais votre notaire aura le droit – et le devoir – d’être présent !

La signature de l’acte de vente

Ça y est, vous arrivez au bout de votre premier achat immobilier ! Vous avez pris le temps de réfléchir à vos besoins, de définir votre budget, de visiter des biens, de faire une offre, de monter un dossier de financement, de signer un compromis de vente, et vous voilà dans un office notarial pour l’ultime étape : la signature de l’acte de vente.

Celle-ci intervient, en règle générale, trois mois après le compromis de vente ; pour cela, le notaire fixe un rendez-vous, en fonction des disponibilités et des contraintes des uns et des autres. En tant qu’acheteur, il convient d’être attentif. Le notaire va en effet lire, de manière exhaustive, l’acte de vente. Vous pouvez l’interrompre pour lui poser des questions si ce n’est pas clair, voire pour demander une modification. Si elle n’est pas trop importante (un « r » en trop dans un mot par exemple), le notaire peut l’apposer directement sur l’acte de vente ; si elle remet en cause le sens ou le fond (le nombre de pièces, la superficie…) du contrat de vente, il faudra reprendre un rendez-vous pour signer l’acte de vente, le temps pour le notaire d’effectuer les vérifications nécessaires !

Dans le détail, l’acte de vente doit contenir, entre autres, les informations suivantes :

• Les identités complètes du vendeur et du nouveau propriétaire ;

• L’adresse du bien ;

• La description détaillée du bien et de ses équipements et annexes ;

• L’origine du bien (les anciens propriétaires, s’il ne s’agit pas d’un bien neuf) ;

• L’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude ;

• Le prix de vente et le mode de financement (avec ou sans crédit) ;

• Le montant des honoraires du notaire ;

• La date de disponibilité du bien…

En fin de lecture du contrat de vente, il s’assure que le paiement du prix du bien a été effectué, tout comme celui des frais de notaire. Puis il fait procéder à la signature de l’acte de vente, et s’occupe de la remise des clés. Ça y est, vous êtes propriétaire !

La remise du titre de propriété

Un peu de patience ! Le titre de propriété définitif ne vous sera remis que quelques mois après la signature de l’acte de vente. Le service de publicité foncière de votre département doit, en effet, enregistrer la transaction.

La bonne nouvelle ? Lorsque le notaire vous fera parvenir votre titre de propriété, il joindra à son courrier une facture définitive de ses frais… ainsi, la plupart du temps, qu’un chèque de la différence entre ce que vous avez payé et ce que les différentes démarches réalisées ont effectivement coûté.

B.A.-BA : préparer son déménagement

En parallèle de l’attente de la signature de l’acte de vente définitif, commencez à préparer votre déménagement. Voici 10 actions à effectuer pour que, le jour J, tout se passe bien !

Résiliez votre bail locatif

En tant que primo-accédant, vous étiez probablement locataire jusqu’à présent – à moins d’avoir été hébergé chez un parent ou une relation, cela devrait être le cas. Résiliez donc votre bail en tenant compte des délais légaux : un mois dans les zones dites tendues (la plupart des grandes agglomérations), trois mois ailleurs. Idéalement, prévoyez deux semaines entre la remise des clés par le notaire et la fin de votre bail locatif, avec une semaine pour gérer sereinement le déménagement, et une semaine pour préparer l’état des lieux sortants de votre ancien logement.

Comparez les devis des déménageurs

Il existe une féroce concurrence entre les entreprises spécialisées dans les déménagements des particuliers. Prenez le temps de bien étudier les devis proposés, et les prestations comprises. Si vous souhaitez faire des économies, vous pouvez par exemple faire les cartons vous-même, et vous occuper de démonter les meubles. Vérifiez, aussi, le sérieux des entreprises qui se proposent de déplacer vos affaires. Pour cela, consultez les avis postés sur Google !

Résiliez les contrats de vos fournisseurs

Énergies, eau, Internet… pensez à résilier les contrats des différents fournisseurs liés à votre logement précédent. Sans oublier, bien sûr, d’en nouer de nouveaux concernant votre bien immobilier ! Pensez également à votre courrier : optez pour un contrat de réexpédition depuis votre ancienne adresse vers la nouvelle. Vous aurez ainsi le temps de prévenir chaque organisme et chaque personne susceptible de vous envoyer une lettre ou un colis.

hangez vos enfants d’établissement scolaire

Qui dit nouvelle adresse, dit aussi, pour les enfants, nouvelle école. Pour cela, il vous suffit de contacter la mairie de la commune dans laquelle vous vous apprêtez à vivre. Un justificatif de domicile suffira pour effectuer ce changement.

Modifiez l’adresse sur votre carte grise

Si vous possédez une voiture, il est obligatoire de modifier l’adresse inscrite sur votre carte grise à chaque déménagement. Cette démarche s’effectue en ligne, sur le site de l’ANTS. Attention, au-delà de la satisfaction de voir la bonne rue affichée sur votre certificat d’immatriculation, l’objectif est surtout de veiller à ce que vos éventuelles amendes arrivent bien dans votre boîte aux lettres. Dans le cas contraire (et donc en l’absence de paiement !), celles-ci finiront par être majorées…

Inscrivez-vous sur les listes électorales

Effectuer cette démarche dès votre déménagement, c’est être certain de ne pas vous rendre compte, le jour des prochaines élections, que vous ne savez pas où vous devez voter… C’est aussi une première façon de s’impliquer dans la vie démocratique locale !

Choisissez un nouveau médecin traitant

Qui dit nouveau logement, dit aussi nouvelles habitudes. Si vous devez changer de médecin traitant, faites remplir à celui que vous avez choisi une déclaration à l’Assurance Maladie. Cela simplifiera grandement votre parcours de soins.

Actualisez le dossier de votre animal de compagnie

Le fichier national d’identification comprend de nombreuses informations sur votre animal de compagnie, au premier rang desquelles, votre adresse. Si celle-ci n’est pas la bonne, en cas de perte, vous pourriez rencontrer des difficultés à retrouver votre animal.

Demandez des jours de congés

S’il n'existe pas de congé légal prévu par la loi ou par le Code du travail pour un déménagement, en pratique, votre employeur devrait se montrer compréhensif si vous le prévenez un peu avant de la date de votre déménagement. Sachez, par ailleurs, que certaines conventions collectives prévoient des jours de congé pour un tel événement. Renseignez-vous auprès des ressources humaines de votre entreprise !