Achat immobilier : comment estimer le coût des travaux ?

Lors d’un premier achat immobilier, il n’est pas rare de se tourner vers un bien nécessitant des travaux, afin de pouvoir acheter plus grand et/ou mieux placé. Cependant, il est essentiel d’estimer correctement le montant des chantiers à engager, pour ne pas se créer des difficultés par la suite. Comment réaliser cette estimation ? Quel impact auront les travaux sur votre budget ? Voyons cela tout de suite !

Se faire accompagner lors des visites

L’annonce du bien que vous allez visiter mentionne « travaux nécessaires » ou « un rafraîchissement est à prévoir » ? L’idéal est de vous faire accompagner, lors d’une contre-visite, par un professionnel. Celui-ci vous permettra d’obtenir un vrai chiffrage, avec des devis que vous pourrez intégrer dans votre plan de financement. Surtout, il vous aidera à savoir ce qui est réalisable ou non, quitte à vous proposer des solutions alternatives.

Les travaux potentiels à identifier

Lors de votre visite, au-delà de la décoration (couleur des murs, type de sols…), plusieurs éléments sont à inspecter et susceptibles d’imposer des travaux. Ainsi, pour les pièces d’eau, vérifiez l’état des équipements de la salle de bain (douche, baignoire, lavabos…), le système d’aération et de ventilation, la présence d’humidité, l’état de la robinetterie, la présence de branchements et de tuyaux, et l’état des joints des carrelages.

S’agissant de la cuisine, il vous faudra être attentif à son agencement (il doit être fonctionnel et vous convenir), au nombre de prises électriques pour vos différents équipements, à la disposition des arrivées et sorties d'eau, à l’espace pour l’installation de vos appareils électroménagers (réfrigérateur, cuisinière…).

Enfin, concernant les maisons individuelles, inspectez :

• L’état des murs (fissures, trace d’humidité) ;

• Le niveau d’isolation des murs ;

• L’étanchéité du toit ou de la terrasse ;

• L’état du sol ;

• L’état de la chaudière et des autres équipements du bien ;

• L’état de la cave ou du garage, le cas échéant.

Bon à savoir : et les voisins ?

Dans les immeubles, les appartements sont très souvent construits selon les mêmes plans. N’hésitez pas à sonner chez les voisins du dessous ou du dessus, pour savoir si eux-mêmes ont procédé à une rénovation du bien, et le budget qu’ils ont consacré au chantier. Cela vous aidera, au passage, à vous projeter, et à imaginer ce à quoi le logement peut ressembler une fois les travaux achevés.

Les coûts des travaux en moyenne

Vous ne pouvez pas faire appel à un professionnel pour estimer vos travaux de rénovation ? Rassurez-vous, si, en fonction des missions à effectuer, les coûts diffèrent, il est possible de se baser sur certaines moyennes. Ainsi :

Pour un simple rafraîchissement d’un bien (peinture des murs, changement des sols…), il faut compter entre 200 et 500 euros TTC par m2.

Pour une rénovation dite partielle (peintures, sols, électricité, plomberie…), prévoyez entre 500 et 800 euros TTC par m2. Attention, les prix varient en fonction du type de pièce à rénover, une cuisine et une salle de bain, notamment, auront un prix au m2 supérieur aux autres pièces. Les nouveaux équipements, le carrelage et la plomberie, en effet, pouvant être assez onéreux.

Pour une rénovation totale, le prix « plancher » s’affiche au-dessus des 1000 euros TTC par m2, pour atteindre potentiellement les 2000 euros si vous souhaitez procéder à des modifications de structure (création d’une pièce supplémentaire, ouverture d’une pièce sur une autre…). Ils pourront même passer la barre des 2000 euros par m2, si vous choisissez des équipements haut-de-gamme !

L’impact des travaux sur un emprunt

Reste une question : est-il possible d’intégrer le coût des travaux, à une enveloppe de financement ? Oui ! Rien n’empêche d’inclure ces montants dans un prêt immobilier. Cela évite ainsi de contracter un prêt supplémentaire, avec des mensualités à rembourser en plus du crédit dédié à l’acquisition du bien. Autre avantage : des taux d’intérêt plus intéressants que ceux des prêts à la consommation.

Attention, certaines conditions sont à respecter pour intégrer des travaux à un financement de prêt immobilier. Tout d’abord, il convient de déterminer avec précision le montant des chantiers menés dans le logement. Ensuite, ceux-ci devront être confiés à un professionnel du bâtiment, sur la base des devis initiaux. Enfin, la banque ne pourra débloquer les fonds qu’au fil de l’avancement des travaux, payant directement, sur facture ou sur appel de fonds, les professionnels qui interviennent dans le logement.

Bon à savoir

Pensez à demander plusieurs devis, auprès de différents professionnels ! Tous ne pratiquent pas les mêmes tarifs, et ceux-ci peuvent varier du simple au double. Notez qu’ils peuvent aussi vous accompagner dans l’obtention de certaines aides à la rénovation énergétique, au premier rang desquelles MaPrimeRénov’. Elles peuvent sensiblement diminuer la facture finale !